Les SCPI : un nouveau monde…

Analyse rédigée par Antoine Le Lann, Fondateur de Scotopia IC

Antoine Le Lann

L’immobilier « Pierre Papier » est sans doute une des classes d’actifs qui suscite le plus de débats auprès des conseillers en investissements financiers. Elle fait notamment ressortir deux grandes questions auxquelles les professionnels de la finance doivent répondre:

• La première est de savoir s’il est encore temps d’investir dans des SCPI. Sur ce point, je laisserai chaque professionnel se faire sa propre vision des perspectives et de l’apport de l’immobilier pour la diversification des portefeuilles de ses clients.

• La deuxième question est de savoir comment sélectionner de façon pertinente des SCPI. En effet, il n’est pas compliqué de trouver des données sur les SCPI. Il est cependant beaucoup plus difficile de classer et comparer ces informations de façon pertinente. L’enjeux est de trouver les indicateurs appropriés pour avoir une vision future et non pas seulement refléter le passé.

Pour répondre à cette problématique, il convient tout d’abord de faire un rapide constat des principales évolutions auxquelles le marché des SCPI a été confronté au cours des dernières années :

• Une collecte record. Après une année historique en 2016 avec une collecte nette de 5.56 milliards d’euros, le premier semestre 2017 atteint un nouveau sommet avec 3,8 milliards d’euros collectés sur les 6 premiers mois (+56% par rapport à 2016).

• Des taux de rendement en baisse. Le taux de distribution moyen communiqué par l’ASPIM est passé de 5.08% en 2014 à 4.63% en 2016 et il devrait être réduit de 30 points de base en 2017.

• Une pression commerciale qui peut inciter certaines sociétés de gestion à puiser dans les réservoirs de performance (« report à nouveau », plus-values distribuables, …) pour maintenir temporairement le taux de distribution au détriment des années futures.

Compte tenu de cet environnement, il est devenu indispensable de faire évoluer en profondeur la méthodologie d’analyse des SCPI.

On peut notamment mettre en avant trois grandes pistes pour permettre de mieux intégrer les mutations des dernières année

• Comparer des choses comparables

En effet, peut-on dire qu’il est plus judicieux d’investir dans des bureaux en province que dans des bureaux parisiens uniquement parce que l’un rapporte plus que l’autre ? Ne faut-il pas mieux penser que ces différences de rendements reflètent de réelles différences de risques ?

Pour répondre à cette problématique les SCPI ne doivent plus être classées uniquement selon les trois grandes catégories « Bureaux », « Commerces » et « Diversifiées ».

Pour chaque catégorie, il faut créer des sous-ensembles afin de tenir compte de la dominante géographique du patrimoine, et donc du risque associé. Par exemple, au sein de la catégorie « Bureaux » on peut définir les sous parties suivantes « Bureaux France », « Bureaux Ile de France », « Bureaux Paris », « Bureaux Province ».

• Ecarter certains indicateurs

Le Taux de Rendement Interne (TRI) est souvent mis en avant par les sociétés de gestion de SCPI. Cet indicateur permet de faire la synthèse entre la performance obtenue par le dividende et celle obtenue par la revalorisation de la part de la SCPI. Un TRI élevé est souvent analysé comme un indicateur positif.

Mais au contraire ne doit-on pas se poser la question de savoir s’il est systématiquement opportun pour un investisseur de privilégier les produits dont le prix de la part a le plus augmenté au cours des dernières années ?

• Analyser la dynamique en privilégiant les dernières données
  

Un indicateur très utilisé dans l’analyse des SCPI est la notion de Distribution sur Valeur de Marchés (DVM).

Il s’agit du rapport entre le montant distribué sur l’année et le prix moyen de la part observé au cours de l’année. Ce ratio a donc pour objectif de refléter la rentabilité de la SCPI. Le principal problème est qu’il a perdu une partie significative de son pouvoir analytique compte tenu des mouvements rapides et de fortes ampleurs qui opèrent tant sur les montants distribués que sur les prix.

A titre d’exemple, on peut noter que certaines SCPI affichent un dividende prévisionnel 2017 en baisse de plus de 10% par rapport à 2016. D’autre part, il existe des SCPI dont le prix de la part s’est apprécié de près de 10% depuis le début de l’année 2017. Dans ces conditions, on comprend facilement qu’une comparaison des DVM passés ne donne pas une indication fiable pour comparer les SCPI. 

En conclusion et pour élargir la réflexion, la nécessité de changer en profondeur la grille d’analyse des SCPI ne reflète-t-elle pas le défi plus profond qui attend les conseiller en investissements financiers dans les années à venir ?

En effet, le même constat ne s’applique-t-il pas également aux fonds à dominante obligataire, qui ont vécu une période dorée de baisse des taux au cours des dernières années ?

Comme à la fin d’une bonne série télévisée on peut donc conclure par « A suivre au prochain épisode… »

Rédigé pour H24 Finance par Antoine Le Lann, Fondateur de Scotopia IC.

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