Les explications de Gérald Prouteau, Directeur du Développement de Pierre 1er Gestion
H24 : Ou en est Pierre Premier Gestion aujourd’hui ?
Gérald Prouteau : Créée en 2015, Pierre Premier Gestion (PPG), société indépendante spécialisée en gestion immobilière, gère plus de 650 millions d’euros d’encours immobilier répartis sur 6 Organismes Professionnel de Placement Collectif en Immobilier (OPPCI).
Les équipes de PPG disposent de compétences, savoir-faire et expériences dans tous les secteurs de l’immobilier professionnel lui permettant de gérer des fonds d’investissement alternatifs (OPPCI, FPS, FPCI et SLP) afin d’accompagner les projets d’investisseurs privés et professionnels.
PPG propose également aux épargnants des opportunités d’investissement à l’image des fonds BK OPCI ou PPG RETAIL.
H24 : Depuis son lancement l’année dernière, quel bilan pour votre OPPCI investi en immobilier commercial en France PPG RETAIL ?
Gérald Prouteau : PPG RETAIL acquiert des murs de commerce de petites et moyennes tailles (de 500 K€ à 15 m€) situés en centre-ville ou dans des zones commerciales en France uniquement en utilisant l’effet de levier de la dette bancaire à hauteur de 67 % environ des acquisitions dans la limite du levier autorisé de 75 %.
Le rythme des acquisitions s’est ralenti au 1er semestre 2019 dans un souci de meilleure sélection des actifs et d’évolution du marché actuel ce qui a conduit la SGP à la limiter la collecte du fonds.
L’équipe de gestion favorise désormais les actifs loués principalement à des exploitants appartenant à des secteurs d’activités résilients aux cycles économiques (restauration et alimentaire notamment). Dans ce cadre le fonds s’est positionné au 4ème trimestre sur une acquisition de taille significative de murs loués à une grande enseigne nationale alimentaire.
Cette opération d’investissement s’inscrit dans la stratégie de diversification des actifs du fonds et permettra un doublement des actifs au 1er janvier 2020 (> à 130 m€). Rappelons que le fonds a pour objectif de générer des performances à long terme par la perception de revenus locatifs servant principalement au remboursement de la dette bancaire et permettant une augmentation régulière de la valeur de l’action.
La performance du fonds PPG RETAIL depuis sa création le 15 juin 2018 est de + 20,51% (Part A).
H24 : Vous structurez également des portefeuilles immobiliers dédiés…
Gérald Prouteau : La structuration d’un patrimoine immobilier en OPPCI est une solution pour les propriétaires lourdement fiscalisés de retrouver des liquidités et de réduire la pression fiscale globale.
L’OPPCI bénéficie tout d’abord d’un cadre fiscal attractif puisqu’il est exonéré d’impôt sur les sociétés en contrepartie d’une obligation de distribution d’un pourcentage du résultat et des plus-values immobilières. Les revenus distribués sont imposés comme des dividendes au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % pour les investisseurs personnes physiques fiscalement domiciliés en France et à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun pour les personnes morales soumises à l’IS.
La création d’un OPPCI dédié peut être également l’occasion de recréer de la dette au niveau des actifs immobiliers et de percevoir l’équivalent de plusieurs dizaines d’années de revenus nets d’impôts sans céder des immeubles à des tiers.
Ajoutons que le processus de valorisation des titres de l’OPPCI – au travers d’une société de gestion, d’un expert immobilier et d’un valorisateur externe – induit la publication d’une valeur liquidative régulière, qui permet aux investisseurs de disposer d’une valorisation de référence pour échanger leurs titres de gré à gré sans frais voir sans droit d’enregistrement en fonction du pourcentage de détention.
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