Quels rendements attendre sur les produits immobiliers ?

Le contexte économique (inflation, hausse des taux…) change la structure du marché immobilier. Mais dans l'ensemble, les gérants de SCPI restent optimistes sur les rendements. A condition d'adapter ses portefeuilles d'actifs.

Un produit qui continue de séduire les investisseurs

A l'approche de la fin d'année, les sociétés de gestion affichent dans l'ensemble de bons chiffres de collecte sur l'immobilier. Les SCPI poursuivent leur marche en avant (1,2 milliard € de collecte pour Primonial REIM, idem pour La Française REM, 800 millions € pour Perial, 600 millions € pour Amundi Immobilier…). « La SCPI continue de s'inscrire durablement dans le paysage de l'épargne », constate Grégory Frapet, Président du directoire de Primonial REIM France. Cette tendance se vérifie également sur les SCI. Et dans l'ensemble, les résultats sont conformes aux prévisions. Ce qui indique que les niveaux de distribution devraient suivre.

Le canal de distribution majoritaire reste l'assurance vie, dont la facilité est un facteur clé. « Moins la clientèle est sophistiquée, plus la proportion est forte via l'assurance vie parce que c'est simple à souscrire », souligne Marc Bertrand, Directeur Général d'Amundi Immobilier.

Vers une restructuration des portefeuilles

Néanmoins, les acteurs de marché ont dû faire face à quelques obstacles au cours des derniers mois. Et notamment, un marché du bureau en pleine mutation.

En effet, les tendances post crise du Covid se sont clarifiées : prime au centre, à la qualité des immeubles et à l'ESG. « En clair, si on veut assurer la pérennité des revenus, il faut avoir des immeubles qui correspondent à la demande », poursuit Marc Bertrand. Certes, il y a un sacrifice en termes de taux. Mais cela a été le choix assumé de la politique d'investissement d'Amundi Immobilier. La société a donc plutôt priorisé des immeubles centraux, quitte à avoir un taux de rendement un peu plus bas que la moyenne, et arbitré les branches les plus fragiles des portefeuilles. La question centrale est limpide : quels sont les immeubles qui vont être suffisamment attractifs pour que les loyers puissent répercuter l'inflation dans la durée ?

Ce contexte amène les gérants à piloter activement les portefeuilles. Marc-Olivier Penin, Directeur Général de La Française REM, rapporte que la société a doublé ses arbitrages en 2022. Des plus-values ont été prises, permettant de réinvestir ces capitaux sur d'autres opportunités.

Désormais, la tendance est même de prendre des solutions plus radicales. « On est dans un tournant avec une obsolescence d'un certain immobilier tertiaire. L'important est d'anticiper les besoins ou au contraire les zones qui vont s'effondrer. On a plutôt tendance à vouloir vendre immédiatement alors qu'il y a quelques années, on attendait, on essayait de relouer et de dynamiser le patrimoine. Là, on arbitre dans certaines zones où l'on ne croit plus en l'avenir tertiaire », tranche Eric Cosserat, CEO de Perial. L'objectif est avant tout la distribution. L'année prochaine, ce positionnement permettra donc d'associer distribution du revenu avec une distribution de plus-value.

En revanche, Primonial REIM souhaite attendre des conditions de marché avec de nouveaux repères avant de réemployer des capitaux. « Après l'été, on est plutôt dans une phrase de réinvestissement de manière très sélective », indique Grégory Frapet de Primonial REIM. Par ailleurs, la société a pris la décision de retirer ses immeubles de l'arbitrage. Elle pense que la fenêtre de tir est moins bonne au deuxième semestre et préfère donc les garder en exploitation.

La fin de l'effet de levier

La forte remontée des taux couplée à la faible visibilité sur la trajectoire change la donne concernant le financement. « Le levier, c'est terminé sur les dettes que l'on doit renouveler. Mais il serait irrationnel de ne pas mener jusqu'au bout les emprunts qui coûtent 1% », précise Marc Bertrand. Amundi Immobilier va donc étaler la fin de l'effet de levier tout en continuant d'observer l'évolution des taux.

En pratique, l'achat d'un nouvel immeuble sera ainsi davantage financé par de l'argent apporté par les épargnants plutôt que par de la dette. « C'est là que la SCPI est un produit parfaitement adapté. Depuis 10 ans, on compense la baisse des taux, c'est-à-dire la hausse du prix de l'immobilier, en mettant du levier qui ne coûte pas cher pour servir le même taux de rendement à nos clients. Aujourd'hui, il n'y a plus d'effet relutif de la mise en place d'un financement sur un investissement. Il faut donc trouver les opportunités de marché qui permettent de continuer d'investir sans trop diluer la performance », complète Grégory Frapet de Primonial REIM. L'équilibre des ressources va donc sensiblement changer par rapport à ce que l'on a connu dans le passé.

Quelles conséquences sur les prix ?

On retrouve en 2022 un marché de l'investissement en deux phases. Sur le premier semestre, des acquisitions avec du levier. Puis sa disparition durant l'été à cause de la hausse des taux. « On était capable de servir 4,05% en achetant à 4% un immeuble avec 30% de levier à 1,50%. Aujourd'hui, il faut trouver des immeubles à 5% pour avoir ce même 4,50%. C'est ce qui va faire bouger les politiques d'investissement », remarque Marc-Olivier Penin de La Française REM.

Les acteurs de marché s'accordent sur la tendance des expertises de fin d'année sur ce marché : des baisses mesurées sur le prix (entre -1% et -4%) mais qui peuvent être plus significatives lorsque les situations locatives sont plus tendues. Cependant, ils projettent globalement un maintien des prix de souscription de leurs SCPI. « Si les taux retenus par les experts décompressent de 25 points de base, indexer de 5% les loyers permet de maintenir les valeurs. Tout l'enjeu en tant que gérant est d'être en capacité de passer l'indexation sur nos loyers pour se protéger de cette augmentation des taux », note Grégory Frapet de Primonial REIM. Ainsi, les sociétés de gestion estiment que les distributions devraient à minima stagner, voire augmenter sur certains produits.

Se pose alors la question de la liquidité. Il y a quelques jours le géant Blackstone fermait ses fonds immobiliers. Un signal négatif pour les SCPI ? « C'est le risque majeur, reconnaît Eric Cosserat de Perial. Mais à l'heure actuelle, il n'y a pas de sujet de liquidité parce qu'il n'y a pas de crise de confiance. La confiance est là, à la fois chez les locataires et chez les épargnants », rassure-t-il.

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Cet article a été rédigé par la rédaction de H24 Finance pour Boursorama.

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