L'avis des Gérants - Dans l'immobilier non coté, faut-il privilégier un véhicule récemment créé ou déjà bien établi ?

Gaëlla HELLEGOUARCH - THEOREIM

Le choix entre un véhicule récent et un véhicule établi dépend avant tout des objectifs de l’investisseur. Les véhicules bien établis offrent une visibilité accrue grâce à un track-record et une mutualisation importante. Les véhicules récents peuvent eux capter des points d’entrée attractifs et se positionner sur des tendances structurelles encore peu exploitées. C’est notamment le cas de certaines SCPI thématiques, construites autour de convictions fortes. Une stratégie centrée sur la réindustrialisation européenne intégrant locaux d’activité, logistique, R&D et data centers permet de s’exposer à des moteurs de croissance actuels, avec une allocation pensée dès l’origine pour ces nouveaux usages. Cela n'existait pas sur les historiques.

Nicolas VANDENHENDE - SOFIDY

Plutôt que de les opposer, il convient de les considérer comme complémentaires. Une SCPI établie s’inscrit dans une logique patrimoniale, avec un historique long, un portefeuille déjà constitué et une gestion éprouvée à travers différents cycles. Elle offre ainsi une vraie visibilité. A l’inverse, une SCPI récente a constitué son patrimoine dans un marché ayant corrigé permettant de viser des taux de distribution plus élevés, même si ceux-ci ont vocation à s’ajuster progressivement. L’intérêt est donc de combiner ces deux approches : un investisseur prudent privilégiera une base patrimoniale solide complétée par une poche plus dynamique. Un profil plus offensif pourra surpondérer les SCPI récentes, tout en conservant un socle sécurisé.

Julien HENNION - Swiss Life Asset Managers France

Évitons l’écueil d’une comparaison simpliste entre véhicules "jeunes" et "anciens". Chez Swiss Life Asset Managers France, nous prônons une analyse approfondie. Les véhicules récents de rendements actuels attractifs ne portent pas le "poids du passé". Toutefois, leur efficacité dépend d'une collecte dynamique et de l’expérience de la société de gestion, le track record pouvant être difficile à apprécier. A l’inverse, les véhicules établis ont démontré leur résilience face aux crises. Une faible décote du prix de part reflète un patrimoine solide, même s'il faut surveiller le carnet d’ordres : des parts en attente signalent un manque de liquidité. L’arbitrage repose donc sur le triptyque : expertise, collecte et qualité des actifs.

Foulques DE SAINTE MARIE - Mata Capital IM

Pour l'épargnant qui s'intéresse à l'immobilier non coté, opposer véhicules récents et établis est trop caricatural : parmi les anciens comme parmi les nouveaux, certains délivrent, d'autres déçoivent. L'analyse mérite plus de finesse, en regardant autant les « générations » de véhicules que les « générations » de sociétés de gestion. Composition des équipes, track record des gérants, structure capitalistique, indépendance : la société de gestion est aujourd'hui aussi déterminante que le véhicule lui-même. Un véhicule jeune porté par une maison mature peut offrir le meilleur des deux mondes : une allocation construite dans les conditions actuelles, et la rigueur d'équipes rodées. C'est la logique qui anime Osmo Energie.

Léonard HERY - Epsicap REIM

L’atout d'une SCPI récente est que le patrimoine est composé d’acquisitions réalisées dans les conditions proches ou actuelles du marché alors que les véhicules anciens portent encore au bilan d’actifs achetés à des valorisations plus tendues. Les rendements sont en adéquation avec les attentes du marché. Les SCPI récentes ont profité des meilleurs opportunités au moment de la correction et bénéficient aujourd’hui d’un track record et d’un niveau de diversification pertinent. Au delà des rendements boostés des jeunes SCPI qui usent de certains artifices, la performance long terme de l’ensemble des SCPI devrait revenir dans une norme de l’ordre de 5,5/6% ce qui est cohérent avec le marché immobilier sur le long terme.

Kristelle WAUTERS - Edmond de Rothschild REIM France

En immobilier, l’âge du véhicule peut faire partie des critères, mais l’essentiel est d’identifier une stratégie reposant sur des fondamentaux solides de sélection et de gestion, notamment une diversification géographique et sectorielle pour limiter le risque de concentration, et la capacité de saisir des actifs à des conditions d’acquisition attractives. La qualité du modèle opérationnel est déterminante : présence locale au plus près des locataires et des immeubles, et expertise sur toute la chaîne de valeur immobilière. La SCPI Edmond de Rothschild Europa réunit ces atouts grâce à ses équipes implantées localement, son savoir-faire paneuropéen multi-actifs et une gestion internalisée, précise et agile au service de la performance.

Yann VIDECOQ - Arkéa REIM

Les SCPI récentes ont été lancées après deux crises majeures, leur permettant d’investir dans un marché ajusté et favorable aux acheteurs. Des SCPI comme MomenTime ou Transitions Europe déploient ainsi des stratégies opportunistes, intégrant dès l’origine diversification, nouveaux usages et critères ESG, avec des objectifs de performance attractifs. Dans ce contexte, la capacité à collecter devient clé : elle permet d’être sélectif et de capter les meilleures opportunités. Chez Arkéa REIM, la résilience repose sur une diversification forte (secteur et géographie) et des investissements ciblés, favorisant liquidité, qualité locative et robustesse à long terme.