Theoreim - Le marché immobilier est entré dans une nouvelle phase

Un marché immobilier désormais piloté davantage par les loyers

Pour Gaëlla Hellegouarch, le marché immobilier a changé de moteur. Après une décennie portée par la baisse des taux et la revalorisation mécanique des actifs, la performance repose désormais principalement sur les revenus locatifs.

« Aujourd’hui, ce qui va déterminer une bonne acquisition immobilière, c’est avant tout la qualité des loyers et des flux », explique Gaëlla Hellegouarch. La dirigeante de Theoreim considère que le marché est entré dans « un cycle quasiment uniquement fondé sur les loyers ».

Dans ce contexte, les véhicules qui collectent disposent d’un avantage clé. Les nouvelles SCPI peuvent construire des portefeuilles sur des niveaux de taux bien plus élevés qu’au cours des années précédentes.

Theoreim revendique ainsi des acquisitions réalisées autour de 7% en moyenne l’an dernier sur ses actifs. « On n’aurait jamais imaginé acheter à de tels niveaux de rendement locatif sur une des classes d’actifs les plus attractives du marché immobilier », souligne Gaëlla Hellegouarch.

Le décret FIA plutôt perçu comme une opportunité

Au-delà des enjeux de marché, Gaëlla Hellegouarch estime que le récent décret encadrant les autres FIA pourrait finalement constituer une évolution favorable pour le secteur. 

Selon elle, le texte prévoit principalement l'adoption des règles d'investissement applicables aux véhicules grand public (SCPI, OPCI ou ELTIF) sans imposer de transformation juridique des fonds existants. Les ajustements nécessaires devraient ainsi pouvoir être réalisés par de simples modifications documentaires, ce qui conforte de facto une logique de “clause de grand-père” pour les fonds existants.

Dès lors, le décret est plutôt perçu comme une opportunité puisque le scénario le plus probable serait celui d'une adaptation progressive des véhicules concernés plutôt qu'une restructuration lourde. Le dispositif transitoire prévu jusqu'au 1er janvier 2032 laisse par ailleurs aux acteurs du marché le temps nécessaire pour se mettre en conformité sur certaines expositions existantes. Pour la dirigeante de Theoreim, cette évolution réglementaire pourrait donc renforcer l'attractivité des unités de compte immobilières historiques plutôt que freiner leur développement.

Le retour progressif des conseillers sur les SCPI

Après une longue phase de défiance, les conseillers en gestion de patrimoine reviennent progressivement vers l’immobilier non coté. Selon Theoreim, certains cabinets qui avaient totalement arrêté les SCPI réintroduisent désormais une poche immobilière dans leurs allocations.

La collecte se concentre néanmoins sur des stratégies clairement identifiées. Pour Gaëlla Hellegouarch, beaucoup de SCPI « diversifiées opportunistes » finissent aujourd’hui par se ressembler, poussant les distributeurs à rechercher des approches plus différenciantes à proposer à leurs clients.

C’est précisément ce qui soutient la belle dynamique de Log In, la SCPI de Theoreim axée sur la réindustrialisation européenne autour de quatre piliers (logistique, activité, numérique et recherche & développement) affiche ainsi une croissance de collecte de plus de 52% depuis le début de l’année.

Les taux restent la variable clé

Pour Theoreim, la stabilisation du marché dépendra avant tout de l’évolution des taux longs. L’espoir d’une détente rapide des taux s’est largement dissipé depuis le début de l’année.

« On avait encore un peu d’espoir fin d’année dernière que les taux puissent baisser. Aujourd’hui, ce n’est plus du tout le cas, la réunion du 11 juin augure l’inverse », observe Gaëlla Hellegouarch.

Le marché a néanmoins déjà absorbé une grande partie du choc. La société estime qu’une hausse supplémentaire des taux aurait désormais un impact plus mesuré qu’entre 2022 et 2023.

Dans cet environnement, Gaëlla Hellegouarch appelle surtout à revenir à une approche plus fondamentale de l’investissement immobilier. « On n’est pas censé vendre du 7% ou du 8%. On est censé offrir un positionnement long terme qui passe notamment par la qualité des flux locatifs et des actifs les plus vertueux possible », insiste-t-elle. 

Pour Theoreim, les investisseurs doivent désormais regarder en priorité la qualité des locataires, la durée résiduelle des baux et la capacité des actifs à conserver leur valeur dans le temps, davantage que le seul taux de distribution affiché.