Le graphique de la semaine - Principal AM : l'immobilier commercial entre dans une nouvelle phase de marché

Guillaume MASSET - Président de Principal AM, France

Marianne BLANCHOT - Directrice Générale Déléguée de Principal AM, France, en charge de la SCPI Principal Inside

« Le marché de l’investissement immobilier commercial sort d’une correction de trois ans. L’accès au financement se stabilise et les capitaux recommencent à affluer. L’activité reprend lentement, mais le sentiment des investisseurs s’améliore et les volumes de transactions progressent.

Les fondamentaux restent sains pour la plupart des secteurs, hormis, sauf exceptions, pour les bureaux et l’immobilier life science (immobilier dédié aux sciences de la vie, par exemple laboratoires). En effet, bien que le marché locatif des bureaux montre des signes de reprise, le ralentissement des embauches et un niveau de vacance toujours élevé continueront de peser sur le secteur, en particulier pour les actifs de moindre qualité.

Les secteurs de l’industrie, de la logistique, du living (logement, résidences étudiantes, résidences seniors), du médical et du commerce de proximité constituent nos secteurs de conviction pour les douze prochains mois. La demande, tant des investisseurs que des locataires, privilégie les actifs récents, de qualité et soutenus par des tendances structurelles durables.

Les marchés de capitaux bénéficient aujourd’hui d’un climat plus favorable. La normalisation des taux et l’assouplissement des conditions de financement renforcent la confiance des investisseurs, ce qui se traduit par une reprise de l’activité. En 2025, le volume des transactions a progressé de 23 % pour atteindre 465 milliards d’euros selon MSCI. Les valorisations quant à elles se stabilisent, après une baisse de 20 % sur 2023 2024, et commencent à montrer de premiers signes de redressement. En gardant l’hypothèse d’une croissance économique continue en 2026, l’amélioration devrait se confirmer, tirée par une sélection de marchés et secteurs.

Dans ce contexte, la performance devrait d’abord provenir des revenus locatifs, l’appréciation des valeurs intervenant progressivement à mesure que la confiance et la liquidité se renforcent. »