Van Lanshot Kempen IM - Les terres agricoles révèlent la limite des portefeuilles classiques

Un actif qui ne rentre pas dans les cases

Les terres agricoles occupent une position à part dans les portefeuilles. Non pas parce qu’elles auraient changé de nature, mais parce que les cadres d’analyse utilisés jusqu’ici montrent leurs limites. Comme le souligne Arif Saad (Head of Natural Capital chez Van Lanshot Kempen IM), « elles ne s’insèrent parfaitement dans aucune catégorie existante ».

Le réflexe reste pourtant le même : tenter de les classer — actif réel, actif d’exploitation, capital naturel… sans qu’aucune de ces lectures ne s’impose vraiment. « Aucune de ces étiquettes n’est fausse, aucune n’est complète », précise-t-il.

Derrière cette difficulté apparaît surtout l’héritage des modèles de construction de portefeuille. « Les catégories ont été construites pour un monde où les systèmes naturels semblaient prévisibles et la mondialisation stable », rappelle l’expert.

Quand le réel pèse à nouveau sur ce que rapportent les actifs

Ce qui évolue aujourd’hui, c’est l’environnement dans lequel ces actifs s’inscrivent.

Pendant longtemps, les portefeuilles ont été structurés autour de logiques financières relativement autonomes : croissance, liquidité, diversification. Des repères toujours valables, mais désormais incomplets. « Une série de chocs environnementaux, de perturbations des chaînes d’approvisionnement et de contraintes liées aux ressources a rappelé aux investisseurs que les systèmes économiques réels ont un impact direct sur la valeur à long terme », explique Arif Saad.

Dans ce contexte, les terres agricoles permettent de lire ces évolutions de manière très concrète. Une sécheresse, une inondation ou une contrainte sur l’eau ne font pas forcément bouger les marchés immédiatement. Mais elles déterminent ce qui peut être produit — et donc, à terme, la valeur. « Le risque ne se joue plus uniquement sur les marchés, il se joue aussi sur le terrain », résume-t-il.

Ce que les terres agricoles révèlent vraiment

Les terres agricoles ne cherchent pas à s’imposer comme une nouvelle case dans les allocations.

Elles permettent surtout d’illustrer une évolution plus large : le poids croissant des contraintes physiques dans la formation de la valeur des actifs. « Leur utilité ne réside pas dans leur classification, mais dans ce qu’elles révèlent sur l’évolution du risque et de la valeur », explique Arif Saad.

Autrement dit, ce qui se joue ici dépasse largement l’agriculture. On retrouve ces dynamiques dans d’autres segments : infrastructures, énergie, assurance… « Le monde de l’investissement s’ajuste à des conditions qu’il n’avait jamais eu à prendre en compte auparavant ! », conclut-il.