CAC 40 Perf Jour Perf Ytd
8041.36 -0.23% +8.95%
DIVERSIFIÉS / FLEXIBLES Perf. YTD
SRI
ACTIONS Perf. YTD
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CM-AM Global Gold 98.19%
R-co Thematic Blockchain Global Equity 35.32%
Jupiter Financial Innovation 28.00%
Aperture European Innovation 21.34%
Digital Stars Europe 20.89%
Candriam Equities L Robotics & Innovative Technology 20.15%
GemEquity 19.35%
Tikehau European Sovereignty 18.76%
Piquemal Houghton Global Equities 18.76%
Echiquier Artificial Intelligence Grand Prix de la Finance 17.14%
Sienna Actions Bas Carbone 15.82%
Auris Gravity US Equity Fund 15.61%
Carmignac Investissement Grand Prix de la Finance 14.61%
Athymis Industrie 4.0 13.78%
Sycomore Sustainable Tech 13.66%
EdRS Global Resilience 12.01%
Fidelity Global Technology 10.74%
HMG Globetrotter 10.11%
Franklin Technology Fund 9.80%
JPMorgan Funds - US Technology 9.67%
BNP Paribas Funds Disruptive Technology 9.60%
Square Megatrends Champions 9.25%
Groupama Global Disruption 8.96%
Pictet - Clean Energy Transition Grand Prix de la Finance 8.83%
Groupama Global Active Equity 8.61%
AXA Aedificandi 8.36%
Pictet - Digital 7.94%
ODDO BHF Artificial Intelligence 7.21%
Thematics AI and Robotics 7.13%
FTGF ClearBridge Infrastructure Value 6.79%
R-co Thematic Real Estate 6.74%
Candriam Equities L Oncology 6.27%
Eurizon Fund Equity Innovation 6.13%
GIS Sycomore Ageing Population 6.07%
Sienna Actions Internationales 6.04%
EdR Fund Big Data Grand Prix de la Finance 5.52%
Janus Henderson Horizon Global Sustainable Equity Fund 5.34%
Mandarine Global Transition 5.05%
Echiquier Global Tech 4.34%
Covéa Ruptures 4.28%
JPMorgan Funds - Global Dividend 4.12%
Russell Inv. World Equity Fund 3.82%
CPR Invest Climate Action 3.64%
MS INVF Global Opportunity 3.55%
Echiquier World Equity Growth Grand Prix de la Finance 3.49%
Palatine Amérique 3.42%
Sanso Smart Climate Grand Prix de la Finance 2.82%
DNCA Invest Beyond Semperosa 2.78%
BNP Paribas Aqua Grand Prix de la Finance 2.02%
M&G (Lux) Global Listed Infrastructure Fund Grand Prix de la Finance 1.96%
Mirova Global Sustainable Equity 1.68%
Loomis Sayles U.S. Growth Equity 1.56%
Thematics Water 0.75%
Claresco USA 0.62%
Comgest Monde Grand Prix de la Finance 0.21%
CPR Global Disruptive Opportunities -0.01%
Covéa Actions Monde -0.17%
M&G (Lux) Global Dividend Fund -0.76%
Ofi Invest Grandes Marques -0.95%
Pictet - Security -0.97%
EdR Fund Healthcare -1.24%
AXA WF Robotech -1.42%
FTGF Royce US Small Cap Opportunity Fund -1.66%
Pictet - Water Grand Prix de la Finance -1.89%
JPMorgan Funds - America Equity -2.42%
Franklin U.S. Opportunities Fund -2.45%
Thematics Meta -3.08%
BNP Paribas US Small Cap -3.34%
ODDO BHF Global Equity Stars -3.44%
Athymis Millennial -3.78%
MS INVF Global Brands -8.76%
Franklin India Fund -14.79%
PERFORMANCE ABSOLUE Perf. YTD
SRI

Immobilier : un nouvel état des lieux sur les SCPI...

 

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Chaque mois, "Et + Encore", l'émission patrimoniale de Georges de La Taille et Jean-François Filliatre, est diffusée en direct sur H24 Finance. La dernière émission consacrée à la Pierre-Papier a réuni Jean-Marc Coly (Président de l'ASPIM), Marc-Olivier Penin, Directeur Général de La Française Real Estate Managers, Marc Bertrand (Directeur Général de Amundi Immobilier), Grégory Frapet (Président de Primonial REIM) et Eric Cosserat (Président de Perial AM). Pour la revoir, cliquez ici.

 

 

Le point sur la collecte 2020

 

L'assurance-vie est en décollecte nette cette année d'après les chiffres de la Fédération Française de l'Assurance. Cependant, l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) révèle une reprise prudente sur la partie immobilière et les principaux acteurs du secteur ne notent pas de désaffection sur l'assurance-vie pour ces produits. « Il y a même un développement sur la partie des UC immobilières », précise Marc-Olivier Penin, Directeur Général de La Française Real Estate Managers.

 

Après un 1er trimestre très dynamique, le 2ème trimestre a été compliqué avant un redécollage au 3ème trimestre. Mais les résultats restent nettement en retrait par rapport au T3 de l'année précédente. Malgré tout, « cela reste une bonne année », estime Marc Bertrand, Directeur Général de Amundi Immobilier, compte-tenu du niveau élevé de l'exercice 2019.

 

Ce « trou d'air » au T2 semble illustrer que les produits immobiliers ont besoin d'un accompagnement pour être vendus. En effet, la très grande diversité des SCPI (avec des niveaux de performance et de risque différents) renforce la pertinence d'un vrai conseil personnalisé. De plus, « si le produit s'est beaucoup démocratisé et qu'il est simple à comprendre, il y a des mécanismes de liquidité qui méritent d'être expliqués », ajoute Marc Bertrand, qui rappelle que celle-ci n'est pas garantie.

 

La SCPI est d'ailleurs un produit atypique au niveau européen. D'autres fonds non cotés en Europe (notamment les fonds britanniques) ont décidé de fermer la liquidité des fonds dès que la crise est arrivée. « C'est la pire des choses à faire car cela inquiète le client », regrette Jean-Marc Coly, Président de l'ASPIM. Au contraire, son ambition est de partager cette « particularité française » qui consister à assurer la liquidité des fonds immobiliers dans un tel contexte, avec si besoin le mécanisme de confrontation qui consiste à s'appuyer par le travail sur le passif (et le prix que quelqu'un veut accorder au prix de la part) plutôt que la valeur ou vente des actifs. « Nous pouvons nous en réjouir collectivement. J'ai souvent été challengé par l'Autorité des Marchés Financiers sur la liquidité de nos produits, or celle-ci a été au rendez-vous en 2020 », appuie Grégory Frapet, Président de Primonial Real Estate Investment Mangement.

 

L'année a donc fait office de « stress-test » grandeur nature. Et les investisseurs ont également semblé avoir confiance, avec des retraits qui ne semblent pas plus importants que les années précédentes. « Les assureurs ont continuer à souscrire tout au long de l'année et les particuliers ont maintenu leurs positions », témoigne Eric Cosserat, Président de Perial Asset Management.

 

Il y a donc eu plus d'attentisme que de peur réelle, notamment en raison de la communication importante faite par les sociétés de gestion immobilières, en plus de la qualité intrinsèque du produit et sa nature diversifiante. « Le taux de rotation en SCPI est d'environ 1,5% par an soit à peine 30/40% de plus que le taux de mortalité. C'est un produit qui est détenu longtemps, même jusqu'au décès, et que les héritiers gardent souvent », souligne Marc Bertrand d'Amundi Immobilier.

 

 

Quel a été l'impact réel de la crise sur les loyers ?

 

Au niveau des encaissements de loyers, l'impact existe bel et bien. Mais il reste mesuré avec des taux de recouvrement autour de 90% pour chacun des principaux acteurs (Amundi Immobilier, Perial AM, La Française REM, Primonial REIM), sachant qu'une partie du reliquat sera récupérée en 2021.

 

Perial AM reconnaît néanmoins que le deuxième confinement a été « une douche froide » car il a fallu renégocier à nouveau avec les locataires. « Il faut le dire : nous sommes encore plus dans un rapport de force avec certains contre lesquels il faut se battre pour aller chercher les loyers », indique son Président Eric Cosserat. Ces difficultés apportent de l'incertitude quant à la rentabilité à venir des SCPI.

 

Au 2ème trimestre, La Française AM avait d'ailleurs choisi de ne distribuer que 67% du résultat prévu. La société se pose aujourd'hui la question de toucher ou non aux réserves, pourtant mises de côté pour affronter ce type d'environnement. « Nous sommes dans une période difficile, admet Marc-Olivier de La Française REM. Mais elle n'est pas nécessairement finie... »

 

A nouveau, les situations doivent seront considérées au cas par cas car les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Primonial REIM a la particularité d'avoir des produits spécialisés par type de marché et cela se traduit dans les niveaux d'encaissement : 100% sur l'immobilier de santé, des niveaux habituels sur le bureau (95%) et le résidentiel (ce qui permet de maintenir la distribution), et entre 65% et 75% sur le commerce. « Cela me semble remarquable et montre un alignement d'intérêt entre le propriétaire, les locataires, les épargnants et le Trésor Public », commente le Président Grégory Frapet, qui loue les efforts des différentes parties.

 

Car c'est l'effort collectif qui permettra d'assurer une rentabilité de long-terme. Il faut rappeler que les sociétés de gestion sont d'abord là pour encaisser les loyers. Mais elles ont tenu compte de la souffrance du tissu économique, ce qui est fondamental dans l'optique d'un placement long-terme. Abandonner des loyers lors du premier confinement était donc parfois nécessaire afin de maintenir des locataires en place. « Nous avons fini par comprendre collectivement qu'en aidant nos locataires à passer cette phase nous allons les retrouver à la sortie », note Jean-Marc Coly de l'ASPIM. Et assurer cette continuité permet de réduire les locaux vacants et les aléas liés à la perte d'un locataire (travaux, baisse de loyer éventuelle...).

 

Le contexte était plus pressant lors du second confinement car les investisseurs institutionnels avaient « abandonné » beaucoup d'argent contrairement aux investisseurs privés. « L'effort conjoint des petits propriétaires et des grands investisseurs a conduit l'Etat à accorder une franchise de loyer et au prorata un crédit d'impôts jusqu'à 50% », poursuit le Président de l'ASPIM. Marc Bertrand d'Amundi Immobilier mentionne que cette situation a aussi été l'occasion d'échanger une réduction de loyer contre un allongement de la durée du bail.

 

 

Les valeurs de part vont-elles évoluer ?

 

Eric Cosserat remarque une certaine stabilisation globale des valeurs constatées par les experts, ce qui ne qui ne laisse pas penser à des mouvements de valeurs de part d'ampleur. Il évoque tout de même quelques exceptions avec une revalorisation assez significative dans certains fonds investis dans des métropoles dynamiques. « C'est important car cela signifie que le marché n'est pas atone partout. Certains marchés offrent des gisements avec du potentiel », affirme le Président de Perial AM.

 

Par ailleurs, dans le marché de l'investissement et même s'il y a des volumes en recul du fait de l'attentisme, les taux "prime" pour rémunérer les meilleurs actifs restent les mêmes d'après Grégory Frapet. Et le Président de Primonial REIM d'ajouter voir « une nouvelle hiérarchie des taux pour rémunérer le risque, ce que l'on avait un peu moins vu ces dernières », ce qui est assez sain. Il indique donc qu'il n'y a pas de décorrélation entre le marché de l'expertise et celui de l'investissement.

 

En dépit de ces indicateurs rassurants, le secteur du bureau suscite évidemment des interrogations. Alors qu'il pèse près de 3/4 des encours de place de la SCPI, le créneau semble mis en difficulté par le développement du télétravail, les restrictions économiques des sociétés ou encore les faillites d'entreprises. Les gérants sauront-ils adapter leurs patrimoines d'immobilier de bureau aux évolutions des usages ? « Nous avons un atout, c'est que nous sommes aujourd'hui liés à nos locataires par des baux qui sont chez nous d'une durée résiduelle de 7 ans. Il serait illusoire de croire que le marché nous permettre de vivre dans le monde d'avant si l'on ne fait rien. Mais je ne suis pas du tout pessimiste sur le fait qu'à terme le marché absorbera des mètres carrés de bureau », est convaincu Grégory Frapet. Il met en avant l'attachement des collaborateurs au siège social pour le plaisir d'être ensemble et la création. En revanche, il conçoit un regain de nomadisme sur le poste de travail, qui serait compensé par une augmentation de l'espace serviciel. In fine, il table sur une consommation toujours importante de mètres carrés de bureau.

 

Marc Bertrand s'inscrit dans cette analyse optimiste : « Nous avons tous expérimenté que nous pouvons travailler à distance et nous avons tous expérimenté que ce n'était pas forcément ce que nous préférons ». En témoignent les 95% des effectifs Amundi ayant souhaité retourner au bureau entre les deux confinements. En somme, le bureau n'est pas mort mais les spécialistes doivent le réinventer comme le résume Eric Cosserat de Perial AM : « Nous ne sommes pas dans un match télétravail Vs bureau. Le télétravail est incontournable, le bureau est irremplaçable ! »

 

 

Cet article a été rédigé par la rédaction de H24 Finance pour Boursorama. Tous droits réservés.

ACTIONS PEA Perf. YTD
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Alken Fund Small Cap Europe 59.21%
Axiom European Banks Equity Grand Prix de la Finance 48.43%
Indépendance Europe Small Grand Prix de la Finance 42.90%
Tailor Actions Avenir ISR 34.98%
JPMorgan Euroland Dynamic 27.11%
Uzès WWW Perf 26.80%
IDE Dynamic Euro 26.68%
Tocqueville Value Euro ISR 25.03%
Groupama Opportunities Europe 24.34%
Moneta Multi Caps Grand Prix de la Finance 24.11%
Indépendance France Small & Mid Grand Prix de la Finance 22.77%
Quadrige France Smallcaps 21.61%
BDL Convictions Grand Prix de la Finance 20.78%
VALBOA Engagement ISR 17.85%
R-co 4Change Net Zero Equity Euro 17.61%
Ecofi Smart Transition 17.59%
Tocqueville Euro Equity ISR 17.34%
DNCA Invest Archer Mid-Cap Europe 16.57%
Mandarine Premium Europe 16.50%
Lazard Small Caps Euro 15.79%
Sycomore Sélection Responsable 15.77%
Covéa Perspectives Entreprises 14.94%
Europe Income Family 14.08%
EdR SICAV Tricolore Convictions 13.38%
Mandarine Europe Microcap 13.34%
Groupama Avenir PME Europe 13.31%
Sycomore Europe Happy @ Work 12.33%
Fidelity Europe 11.16%
Mirova Europe Environmental Equity 9.96%
Gay-Lussac Microcaps Europe 9.00%
ADS Venn Collective Alpha Europe 8.83%
ELEVA Leaders Small & Mid Cap Europe 7.66%
Dorval Drivers Europe 7.56%
Norden SRI 7.00%
Tocqueville Croissance Euro ISR 6.85%
LFR Euro Développement Durable ISR 6.80%
Mandarine Unique 6.38%
Amplegest Pricing Power Grand Prix de la Finance 6.24%
HMG Découvertes 6.17%
VEGA France Opportunités ISR 5.48%
Echiquier Agenor SRI Mid Cap Europe Grand Prix de la Finance 4.86%
CPR Croissance Dynamique 4.49%
VEGA Europe Convictions ISR 4.46%
DNCA Invest SRI Norden Europe -2.35%
Echiquier Major SRI Growth Europe Grand Prix de la Finance -3.20%
Eiffel Nova Europe ISR -3.84%
ADS Venn Collective Alpha US -6.20%
OBLIGATIONS Perf. YTD
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H2O Multibonds Grand Prix de la Finance 27.21%
Axiom Emerging Markets Corporate Bonds 6.41%
IVO Global High Yield 6.31%
Carmignac Portfolio Credit 6.23%
IVO EM Corporate Debt UCITS 5.89%
Axiom Obligataire Grand Prix de la Finance 5.73%
LO Fallen Angels 5.50%
Lazard Credit Fi SRI 5.25%
FTGF Brandywine Global Income Optimiser Fund 5.13%
IVO EM Corporate Debt Short Duration SRI 4.99%
EdR SICAV Financial Bonds 4.90%
Income Euro Sélection 4.89%
Omnibond 4.61%
Schelcher Global Yield 2028 4.44%
Jupiter Dynamic Bond 4.37%
Lazard Credit Opportunities 4.18%
La Française Credit Innovation 4.12%
DNCA Invest Credit Conviction 3.95%
Tikehau European High Yield 3.81%
Axiom Short Duration Bond 3.81%
R-co Conviction Credit Euro 3.77%
Alken Fund Income Opportunities 3.75%
EdR SICAV Short Duration Credit 3.71%
Ostrum SRI Crossover 3.60%
Ofi Invest High Yield 2029 3.54%
Tikehau 2029 3.51%
BNY Mellon Global Short-Dated High Yield Bond Fund (EUR) 3.38%
Ofi Invest Alpha Yield 3.38%
Hugau Obli 1-3 3.36%
Auris Investment Grade 3.33%
Hugau Obli 3-5 3.23%
EdR SICAV Millesima 2030 3.06%
La Française Rendement Global 2028 3.01%
SLF (F) Opportunité High Yield 2028 3.00%
Tailor Crédit Rendement Cible 3.00%
Pluvalca Credit Opportunities 2028 2.96%
Tailor Credit 2028 2.92%
Tikehau 2027 2.92%
Auris Euro Rendement 2.91%
M All Weather Bonds 2.70%
Mandarine Credit Opportunities 2.54%
Eiffel Rendement 2028 2.22%
EdR Fund Bond Allocation 2.18%
Sanso Short Duration 1.35%
Epsilon Euro Bond 0.78%
LO Funds - Short-Term Money Market CHF 0.64%
AXA IM FIIS US Short Duration High Yield -6.49%
Amundi Cash USD -7.50%
Goldman Sachs Yen Liquid Reserves Fund Institutional -8.08%