«Nous l’avons démontré au fil de nos travaux : au regard des fondamentaux que sont les revenus des ménages et l’inflation, il ne fait aucun doute que l’immobilier en France soit sujet à  une bulle de valorisation de très grande ampleur, ayant sans doute atteint son paroxysme au cours de l’été 2011. Aujourd’hui au début de son dégonflement, observateurs et acteurs font preuve d’un mélange d’incrédulité et de déni face au mouvement baissier qui se dessine. Pourtant, l’étude objective des déterminants du marché ne laisse qu’une faible place au doute : la disparition de tous les leviers ayant permis la hausse va entraîner une correction forte, durable et généralisée des prix de l’immobilier en France.

 

D’abord, et c’est sans doute le plus important, parce que de violents vents contraires vont souffler en provenance de la structure démographique du pays, à  l’opposé de ce que l’on a connu au cours des 40 dernières années. En effet, la pression de plus en plus forte qu’exerceront les vendeurs nets, c'est-à -dire les plus de 60 ans, dans les prochaines décennies modifiera structurellement les conditions d’accessibilité des biens immobiliers... le rapport de force devrait ainsi s’inverser progressivement en faveur des acheteurs potentiels. Cette toile de fonds démographique défavorable pose les jalons d’une baisse de grande ampleur qui devrait débuter dès cette année.

 

Car nous sommes à  la croisée des chemins. Avec une chute de -43% depuis 1998, le pouvoir d’achat en biens immobiliers des ménages n’a jamais été aussi faible qu’aujourd’hui. Mais surtout, les leviers ayant autorisé la hausse de leur capacité d’emprunt sont en train de disparaître, que ce soit la baisse des taux, la diminution de l’apport initial, ou encore la hausse de la durée des emprunts... tous ces facteurs caractérisant la période 1998-2011 semblent désormais derrière nous, et avec eux s’effrite peu à  peu la confiance excessive en l’effet de levier et en l’argent facile. Les nouvelles contraintes réglementaires et la nécessité pour les établissements prêteurs de réduire la taille de leur bilan les poussent ainsi à  contraindre progressivement les conditions de financement des potentiels acquéreurs : hausse de l’exigence en termes d’apport initial, rebond des taux d’intérêt et baisse de la durée des emprunts accordés. Or, au regard de la conjoncture caractérisée par un surendettement chronique (privé puis public) et par une population qui vieillit, ce phénomène ne pourra que prendre de l’ampleur dans les années à  venir.

 

Autre facteur d’inquiétude, la disparition progressive du soutien inconditionnel du secteur par l’Etat pourrait faire entrer l’immobilier dans un cercle vicieux de baisse des prix, de la même manière que la hausse s’est auto entretenue entre 1998 et 2011. Cela mettrait alors un terme à  l’image de valeur refuge acquise par l’immobilier depuis 15 ans en France.

 

En conséquence, si la correction devrait être moins brutale qu’aux Etats-Unis au regard de la plus forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur. Nos différents modèles sont affirmatifs : nous sommes à  la veille de la fin de « l’exception française » dans l’immobilier, qui n’évitera pas le déclin majeur des prix que connaissent aujourd’hui la plupart des pays industrialisés.»