Un millésime inédit dans l’immobilier 

• Le conflit ukrainien a accentué les tensions inflationnistes.

• La hausse des taux d’intérêts a entrainé la hausse des taux de rendement de l'immobilier pour l'ensemble des classes d’actifs. La valorisation s’est dégradée avec plus ou moins d’amplitude.

• L’attentisme a saisi le marché : comment réévaluer le long terme et se projeter ?

L’inflation devrait retourner à 3%

Ce niveau de 3% deviendrait-il la nouvelle cible inavouée des banques centrales, au-dessus des 2% si longtemps en vigueur ? On aura noté l’appel d’Olivier Blanchard, ex-chef-économiste du FMI, à ce propos dans la presse économique en début de mois.

Dans ce contexte, la distribution d’un rendement régulier et la préservation des biens reste impérative pour La Française. « Il est important de s’extraire des mouvements conjoncturels et de garder en perspectives les changements structurels qui vont façonner l’immobilier du futur ».

Deux conséquences de la rénovation thermique

La rénovation nécessaire pour remonter le diagnostic énergétique va se répercuter à la baisse sur la valeur des actifs.

On s’attend à une polarisation des marchés immobiliers : les actifs performants en matière environnementale et les actifs qui ont accumulé des retards importants en matière d’isolation et de sobriété énergétique.

Un ADN prudent dans la gestion de La Française REM

Pour Guillaume Allard, « certains pensent que nous sommes entrés dans un nouveau monde depuis l’été 2022, en matière immobilière. Le moteur historique de la valorisation des actifs immobiliers fut longtemps la baisse graduelle et durable des taux d’intérêts ».

Dans de nombreux cas, des bailleurs ont probablement sous investi dans la modernisation de leur parc immobilier et donc dans l'amélioration de leur performance énergétique.

La prise en compte des critères extra financiers est incontournable !

La nécessité de maitriser la consommation de l’énergie ne fait plus débat.

On ne peut pas repositionner un portefeuille en réalisant des travaux sur l’ensemble du portefeuille de manière instantanée. « Nous n’avons pas de mur de travaux devant nous. Grâce à cela, nous ne subirons pas d’effet matériel en matière énergétique et environnementale ».

« Depuis une quinzaine d’années, le positionnement de La Française REM a été défensif » rappelle Christophe Inizan.

La question qui brûle les lèvres …

Les bureaux ont-ils encore un avenir ?

Pour Virginie Wallut, « les commentaires sur le marché des bureaux se résument à un office-bashing qui emporte tout sur son passage. Comment imaginer que les entreprises vont se passer définitivement des bureaux alors que c’est là que naissent les liens sociaux, les synergies humaines et l’innovation ? ».

Le taux de vacances des bureaux en Île-de-France est de 3,4% en mars 2023, 3,9% à Francfort et 4,7% à Amsterdam. Or le taux de vacances d’un marché à l’équilibre tourne autour de 6-7% % ce qui implique une tension qui demeure dans les grandes villes dont Paris.

Certes, des marchés immobiliers subissent des baisses de valorisations, mais d’autres restent correctement orientés surtout quand ils sont à la page en matière environnementale et énergétique.

Guillaume Allard rappelle que l’approche d’investissement de La Française REM est « core et patrimoniale » autour des actifs centraux, souvent neufs ou restructurés, proches des standards les plus élevés. Les taux d’occupation des actifs de bureaux de La Française restent élevés. « Un actif au pied du métro capte bien des preneurs quand une surface se libère ».

« Ce n’est pas la première crise du bureau que nous connaissons. Les actifs qui traverseront correctement la crise seront adaptés ou à adapter en les repositionnant, c’est notre démarche ».

Logistique plutôt à l’abri

Le taux moyen de vacance des actifs logistiques et de 3,9% en France. La rareté du foncier et les impératifs de qualité environnementale comme la hausse des coûts de construction vont limiter l’offre si bien que les propriétaires actuels sont plutôt bien positionnés.

Depuis 2012, la logistique figure dans la gamme de fonds de La Française. « Nous visons des actifs de logistique du dernier kilomètre qui bénéficient de la rareté du foncier car proches des populations denses ». Les acquisitions ont été réalisées en VEFA (vente en état futur d’achèvement) depuis dix ans. La vacance est inférieure à 3% dans ces biens. L’ouverture à l’international, Allemagne et Espagne récemment, s’illustre par une plateforme à La Corogne, de 10 000 mètres carrés loués pour dix ans à un acteur mondial du commerce électronique.

Enfin, les actifs de santé vont profiter de l’évolution vieillissante de la population et des besoins croissants de santé. Soigner à tous âges et à tout endroit est au cœur des préoccupations des français.

A mi-2023, Guillaume Allard rappelle « La cible de La Française en matière de santé est autour du centre de soins en cœur de ville ».

Parmi les flagships du groupe, les SCPI Epargne Foncière, LF Avenir Santé et LF Opportunité Immo.

Comme en actions, l’immobilier s’inscrit dans un temps long.

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