Dans un contexte où l'immobilier a été secoué comme rarement, Gaëlla Hellegouarch, Directrice Générale et co-fondatrice de Theoreim, livre un éclairage sans détour sur l’état du marché et le positionnement des différentes stratégies. « L’immobilier, perçu comme un actif stable et tangible, a été confronté à une réalité plus brutale. Mais la période que nous traversons ouvre aujourd’hui des perspectives de création de valeur inédites. »

Pourquoi certains fonds ont mieux résisté ?

Selon Gaëlla Hellegouarch, quatre grandes catégories de fonds ont émergé :

• Les nativement récents, bâtis après la revalorisation des taux. En ayant acheté aux nouvelles valeurs de marché et en captant des flux, « ces fonds créent aujourd’hui de la valeur et profiteront pleinement du rebond. »

• Ceux constitués d’actifs acquis à des taux plus élevés, souvent hors immobilier prime. « Ils ont corrigé, mais cela ne s’est pas forcément vu, en particulier pour certaines SCPI restées dans leur tunnel réglementaire de +/–10 %. »

• Les véhicules qui n’ont pas corrigé alors qu’ils auraient dû.

• Et enfin, ceux qui ont volontairement ajusté fortement leurs valeurs, jusqu’à reluer leur performance. « Certaines SCPI se retrouvent aujourd’hui mieux positionnées pour redevenir compétitifs. »

Une cinquième dynamique, plus récente, mérite l’attention : celle des nouveaux entrants opportunistes, positionnés sur de l’immobilier high yield. « Ce qui relevait avant du private equity ou des clubs deals existe désormais dans les SCPI, avec des niveaux de rendement élevés pour capter la collecte. »

Une reconfiguration du marché

Aujourd’hui, les fonds qui collectent et investissent sont les seuls à pouvoir tirer profit d’un marché redevenu attractif. « Ceux qui n’ont pas revalorisé leur part sont peut-être restés stables, mais ils servent désormais des rendements inférieurs au marché et ne collectent plus. »

Une remarque forte : « Il faudrait aujourd’hui acheter du prime. C’est précisément ce que personne ne fait. Pourtant, c’est là que réside la vraie opportunité. Les institutionnels commencent à revenir, et ils ne s’y trompent pas. »

Pourquoi revenir sur l’immobilier aujourd’hui ?

La conviction de Theoreim est claire. « L’immobilier n’aurait jamais dû disparaître des allocations en assurance-vie et en retraite. Avec une vision long terme, c’est le bon moment pour se repositionner. » Pour Gaëlla Hellegouarch, la clé réside dans le choix du véhicule et dans la clarté du projet d’investissement. « On ne revient pas sur l’immobilier simplement parce que c’est bas. On revient avec une stratégie, sur des véhicules capables de créer de la valeur. »

Trois fonds, trois stratégies différenciées

Chez Theoreim, trois véhicules structurent aujourd’hui l’offre :

• Pythagore, fonds en multigestion, a fait preuve d’une bonne résistance ces deux dernières années . « Fin 2024, il affichait même une performance de +0,02 % malgré un marché immobilier encore en phase de correction. Il a continué à investir, n’a pas vendu ses actifs stratégiques, et repart en croissance depuis le début de l’année 2025. »

• LOG IN, SCPI lancée en 2022, est pleinement aligné avec la thématique de la réindustrialisation européenne. Axée sur des actifs liés à la production, la logistique, le numérique et la recherche, elle affiche un taux d’occupation de 100 %, un taux de distribution de 6,30 % en 2024 et une valeur de reconstitution à +8,71 %.

• FPS Newton, premier du nom, lancé en 2021 a délivré une excellente performance, juge la directrice générale de Theoreim : +42,24% depuis sa création , un résultat exceptionnel, ajoute-t-elle, qui explique la décision sage de Theoreim d’en cesser sa commercialisation cette année. Un nouveau millésime est d’ailleurs en cours de création.

En conclusion, Gaëlla Hellegouarch insiste sur la transparence et la robustesse de la gestion. « Nous avons traversé la crise en restant pédagogues et disponibles. Même ceux qui ne sont pas revenus savent qu’ils pourront nous refaire confiance. »

Chez Theoreim, l’heure n’est plus à la sidération, mais à l’action.