Paul Reuge, gérant du fonds R-Co Thematic Real Estate de Rothschild & Co Asset Management Europe

Selon Paul Reuge, gérant de R-Co Thematic Real Estate, à court-terme, l’hôtellerie et les centre-commerciaux sont les plus impactés par la crise sanitaire.

D’autres secteurs comme les bureaux et les résidences étudiantes sont en revanche modérément touchés. Enfin, les actifs de santé (maisons de retraite) n’ont pratiquement rien subi. Idem pour les logements et le self-storage.

En ce qui concerne les perspectives à moyen-long terme, les conséquences vont dépendre des sous-secteurs :

• Dans l’hôtellerie, la reprise de la demande devrait être lente. 

• Les incertitudes apparaissent principalement dans les commerces et les bureaux. En effet, de nombreuses faillites sont possibles. La crise va vraisemblablement accélérer le développement du e-commerce. Dans les bureaux, l’essor du télétravail pendant la crise pourrait perdurer, impactant négativement la demande. Néanmoins, l’augmentation du nombre de mètres carrés par personne due aux mesures de distanciations sociales pourrait compenser cette baisse. Quant aux immeubles, il n’y pas de changement radical de l’offre.

Les gagnants de la crise devraient donc être les maisons de retraite et les résidences étudiantes pour lesquelles la demande n’est que très peu impactée. Le gérant pense que la diminution du nombre d’étudiants étrangers sera quand même compensée par la demande interne. Pour finir, les logements et le self-storage devraient très bien s’en sortir.

Risques

• Les risques de bilan et de liquidité sur les foncières sont presque inexistants, mais une baisse des dividendes est possible. 

• Le coût de la dette risque d’augmenter.

Cependant, les investisseurs restent optimistes. Certains acteurs ont réussi des émissions de dettes en plein crise (Unibail). D’autres, comme Aedifica, ont mené à bien des augmentations de capital.

Valorisation

De manière générale, les valorisations sont attractives, mais il y a des nuances entre les sous-secteurs : 

• Les centres commerciaux ont connu la correction la plus sévère (-50 %). 

• Pour Paul Reuge, les valorisations sur les bureaux, les maisons de retraite et les résidences étudiantes sont cohérentes. 

• Il pense cependant que les investisseurs sont peut-être trop optimistes sur la logistique.

Globalement, les taux bas vont soutenir la valorisation des actifs. Cependant, par rapport à 2008, les frais financiers n’ont pas baissé.

Conclusion

• La valorisation moyenne du secteur prend en compte beaucoup d’incertitudes.

• Les disparités entre les d’actifs sont fortes ce qui donnent des opportunités d’arbitrage intéressantes. 

• À moyen-long terme, les taux bas vont soutenir la valorisation des actifs avec des effets positifs sur les cash-flows et les foncières.

• La classe d’actifs offre des opportunités intéressantes en cas de retour de l’inflation, mais ce n’est pas pour demain.

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