Chaque mois, "Et + Encore", l'émission patrimoniale de Georges de La Taille et Jean-François Filliatre, est diffusée en direct sur H24 Finance. La dernière édition a réuni quatre grands patrons du secteur de la pierre-papier : Éric Cosserat (président de Perial AM), Jean-Marc Coly (directeur général d'Amundi Immobilier) Marc Bertrand (président de La Française REM) et Grégory Frapet (président de Primonial REIM). Ce qu'l fallait en retenir...

Cela fait désormais plus d’un mois et demi que le coronavirus a infecté les marchés financiers et l’heure ne semble pas encore à la reprise. Depuis le lundi noir du 24 février, les places boursières du monde entier vivent au rythme des différentes annonces liées à la propagation de la pandémie et des mesures visant à l’enrayer. Résultat : de Paris à New York, en passant par Londres, la volatilité des cours de bourse continue de battre des records, au grand dam des investisseurs. Mais pour ceux accablés par ce yoyo incessant, des alternatives existent.

En effet, certains épargnants décident d’investir dans la pierre papier dans l’attente d’un retour au calme. Mais attention : si les SCPI sont parfois perçues comme un placement refuge, elles ne sont pas invulnérables aux effets du coronavirus. Au contraire, le confinement généralisé et l’arrêt massif des activités économiques ont fragilisé les locataires, laissant présager une potentielle baisse du rendement voire de la valeur des parts. Alors quels risques encourent les SCPI face à la crise sanitaire et comment sont-elles concrètement impactées aujourd’hui ? Réponse avec quatre patrons du secteur.

Des fluctuations de rendement à prévoir 

La fermeture administrative de nombreux commerces ordonnée par le gouvernement, a mis un coup d’arrêt à l’économie. Percevant des revenus moindres, les entreprises doivent donc puiser dans leurs réserves afin de s’acquitter de leur loyer. Mais pour les plus fragiles, le risque d’un défaut de paiement devient bien réel, et avec lui, celui d’une baisse du rendement. 

C’est pourquoi les dirigeants de SCPI ont pris, de concert avec les pouvoirs publics, plusieurs mesures afin de garantir la survie de leurs locataires.

« Je crois que la première chose pour sortir de cette crise, c’est de sauver les entreprises. Ce sont elles qui font vivre l’économie », martèle Éric Cosserat, président de Perial AM. Pour les 1 200 sociétés locataires avec lesquelles le groupe travaille, le patron explique qu’il va « négocier avec elles l’étalement de leur loyers ». Avec une vigilance accrue vis-à-vis des PME des secteurs de la restauration et du commerce, « qui sont dans des situations financières délicates ».

Chez La Française REM, des mesures de solidarité ont également été prises. Mais son président, Marc Bertrand, remet en perspective les mesures gouvernementales. Selon lui, celles-ci « ont été circonscrites à une cible assez restreinte », à savoir « les TPE ayant fait l’objet de fermetures administratives sur des secteurs très déterminés ». Or, d’après lui, « la vague de difficultés économiques qui naît du Covid-19, est bien supérieure à cette cible ».

Si les commerces sont particulièrement attendus au tournant, les SCPI tiennent tout de même à rassurer leurs porteurs de parts quant à la distribution des dividendes. Car d’autres classes d’actifs, contenues dans les portefeuilles, semblent au contraire très résilientes.

Chez Primonial REIM, on pense que les locataires de bureaux — 55% du patrimoine du groupe — auront les reins assez solides pour passer la crise : « Nous sommes rassurés sur la capacité des grands corporates à procéder aux distributions pour les prochains trimestres », tempère Grégory Frapet, président de Primonial REIM. En ce qui concerne l’immobilier de santé, deuxième plus grosse classe d’actifs de la société, « les acteurs des cliniques et des Ehpad se sont engagés à régler la totalité de leurs loyers », précise-t-il.

Les leaders de la pierre-papier tiennent un discours rassurant, confiants dans leur capacité à verser un rendement satisfaisant. Même si certains, comme Jean-Marc Coly, directeur général d’Amundi Immobilier, s’attendent « à souffrir un peu en termes d’encaissement ». Pour combler le manque à gagner, il est d’ailleurs prêt à mettre la main à la poche : « Dans le temps où on nous paiera peu les charges et les loyers, il faudra quand même les payer à ceux qui dépensent tous les jours. On aura donc une grande part de notre trésorerie qui sera affectée à ce paiement des charges ».

Pour garantir la distribution des dividendes, ses concurrents ont aussi des moyens activables. « Nous avons deux sources de revenus supplémentaires dans lesquelles nous pourrons piocher : le report à nouveau et la réserve pour travaux », explique Éric Cosserat de Perial AM. Dans le même temps, chez Primonial REIM, on envisage de « mobiliser des plus-values » afin d’assurer « des niveaux de distribution proches de ceux que nous avions indiqués ».

Mais comme il est impossible de prédire l’avenir, les dirigeants de SCPI veulent également jouer la carte de la transparence avec leurs épargnants. Les loyers du premier trimestre ayant été très largement collectés, « il ne faudrait pas que les associés comprennent que, si nous distribuons beaucoup au 1er trimestre, tout va bien et qu’il n’y a rien à craindre. Je crois que ce serait le pire des effets que l’on pourrait leur donner », prévient Jean-Marc Coly d’Amundi Immobilier. Pour lui, le constat est clair : « cette distribution va tanguer au cours de l’exercice 2020 ».

Marc Bertrand de La Française REM veut aussi faire preuve d'honnêteté vis-à-vis des investisseurs. Il prévient que son groupe « distribuera à hauteur du taux d’encaissement observé », et que sur « le bulletin trimestriel du mois d’avril, on expliquera bien qu’il y aura une perturbation sur le deuxième trimestre ». Mais contrairement à ses homologues, il n’a pas prévu d’activer un quelconque levier financier « pour estomper le trou d’air ». Pour une simple et bonne raison : « les gens peuvent comprendre ce qu’il se passe », estime Marc Bertrand.

La valeur des parts menacée

On l’a compris, les SCPI sont prêtes à sortir le portefeuille pour soigner ceux de leurs clients. Mais si elles venaient à utiliser le report à nouveau afin de lisser le rendement, cela ne serait pas sans conséquence. Au contraire, cela aurait un impact négatif sur la valeur des parts. « Ce n’est pas quelque chose de complétement neutre que de l’utiliser. Cela touche bien sûr à la valeur de la part parce que parfois cela représente, en tout cas dans nos fonds, des montants significatifs », concède Jean-Marc Coly d’Amundi Immobilier.

L’autre risque porte sur la valeur des biens. L’inquiétude liée au coronavirus s’étant invitée sur les marchés financiers, il est possible que le marché immobilier en fasse également les frais. Si les prix venaient à baisser, alors la valeur des parts suivraient.

Mais pour le moment, la pierre semble tenir le coup. « Est-ce que les transactions immobilières, au moment où nous parlons, sont à l’arrêt ? La réponse globalement est non », affirme Grégory Frapet. Pour preuve, le président de Primonial REIM explique que, sur le secteur « extrêmement compétitif » des bureaux, lui et ses collaborateurs n’ont « pas posé le stylo malgré le coup d’arrêt technique des premiers jours du confinement ». Il en est de même chez Perial AM : « nous continuons à signer ce pourquoi nous étions engagés […] Nous avons un trésor de guerre issu de la très forte collecte que nous avons connue au premier trimestre, nous allons donc pouvoir investir, j’espère dans de bonnes conditions », insiste Éric Cosserat.

Malgré la crise sanitaire et économique, les investissements continuent et devraient soutenir les prix de l’immobilier, à la vente comme à l’achat. Mais, comme pour le recouvrement des loyers, tous les secteurs ne font pas preuve de la même résistance. En ce qui concerne le marché de l’immobilier de bureau, « les grands collecteurs d’épargne sont, pour le moment, encore présents pour l’animer », fait savoir le patron de Primonial REIM, même s’il y a « moins d’Anglo-saxons et de personnes qui ont recours à la dette ».

En revanche, l’avenir est plus sombre pour l’immobilier de commerce. « Il y aura des situations qu’il va falloir regarder avec la plus grande vigilance, prévient Grégory Frapet. Ils avaient souffert de la digitalisation, des gilets jaunes, des crises sur les retraites, des fermetures d’enseignes… ». C’est la raison pour laquelle « il faut s’attendre à des décompressions de taux sur cette classe d’actifs », selon lui.

L’immobilier résidentiel, qui pourrait être considéré comme à risque, serait finalement plutôt à l’abri. Pour une raison simple : « chacun d’entre nous, on est aujourd’hui dans un logement, et je pense que c’est quelque chose qui aura toujours une valeur », conclut Grégory Frapet.

D’un point de vue plus global, le directeur général d’Amundi Immobilier, Jean-Marc Coly, veut relativiser la crise actuelle. Il rappelle que celle-ci « est d’abord sanitaire, et non pas immobilière ». Elle arrive, d’après lui, « sur un marché qui était assez sain et assez raisonnable. Et donc, il n’y a pas de raison que cette crise le rende brutalement malsain ».

In fine, le mot d’ordre au sein des SCPI est « résilience ». Leurs dirigeants gardent confiance, mais comme le rappelle Grégory Frapet — « Je n’ai pas forcément de boule de cristal » —, difficile de prédire si la valeur du patrimoine des SCPI souffrira effectivement ou non de la crise actuelle. Éric Cosserat de Perial AM pense en effet « qu’il est trop tôt pour pouvoir le dire. Les SCPI se font expertiser leur patrimoine en fin d’année, et c’est à ce moment-là que nous aurons une vision beaucoup plus claire de ce que sera la valeur de notre patrimoine ».

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Cet article a été rédigé par la rédaction de H24 Finance pour Boursorama. Tous droits réservés.