Trajectoire

Lancé depuis maintenant 10 ans et avoisinant les 150 millions d’euros d’encours, le fonds SOFIDY SÉLECTION 1 offre une solution d’épargne immobilière investie en actions sur des sociétés foncières cotées. Avec une stratégie de gestion active, SOFIDY investit principalement dans des valeurs immobilières cotées en zone européenne, mais peut se diversifier géographiquement avec un maximum de 20 % de titres en dehors de cette zone (notamment en Grande Bretagne et aux États-Unis). Des grands centres commerciaux aux entreprises de data centers, en passant par le logement, le fonds bénéficie d’une vaste diversification sectorielle, lui permettant de s’adapter aux tendances changeantes du secteur.

Impact

L’un des principaux attraits de l’immobilier côté européen repose dans la visibilité qu’il donne à un investisseur. D’abord, dans la manière de valoriser une foncière cotée : les actifs immobiliers détenus sont valorisés par des experts indépendants tous les six mois. La valeur d’une foncière est par conséquent proche de celle de son patrimoine immobilier en temps réel. En parallèle, le niveau de dividendes versés à un actionnaire est important. Une société foncière qui bénéficie du statut des SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) ou de ses équivalents européens de REIT (Real Estate Investment Trust) ne paie en effet pas d’impôt sur les sociétés, mais doit en contrepartie distribuer une large partie de son résultat sous forme de dividendes (près de 6 % en moyenne dans la zone euro). Pour finir, les baux sont signés sur des durées moyennes de plus de 5 ans, ce qui désensibilise en grande partie l’actif à l’économie.

Il faut dans le même temps avoir en tête que le marché des foncières cotées est très sensible aux taux d’intérêt. Dans la période récente, cela a pu impacter négativement ce marché, avec une baisse de 25 % depuis fin 2021 (-32.6% en 2022, +15.4% en 2023, -3.6% en 2024 au 20/12/2024). Dans cette période de hausse des taux, le fonds a reculé en conséquence de -19,6% depuis fin 2021 (avec un impact plus fort sur les valeurs de croissance). Cependant, la politique de la Banque Centrale Européenne, dirigée par Christine Lagarde, devrait avoir un impact positif sur le marché immobilier. Avec la nouvelle baisse des taux de 0,25% des taux directeurs intervenue le 12 décembre (taux principal ramené à 3% [Ndlr H24 : et ramenés à 2,75% depuis la rédaction de l'article]), nous devrions constater une baisse des taux courts dans les mois à venir.

Un autre élément laissant penser que le timing d’entrée sur le fonds SOFIDY SÉLECTION 1 peut être adéquat est la décote de 28 % à fin 2024 sur les ANR (Actifs Nets Réévalués) qui découlent des valeurs d’expertise. Pour profiter du nouvel environnement qui semble se profiler, SOFIDY privilégie la gestion active et se positionne sur des opportunités également en dehors de son indice de référence : SOFIDY SÉLECTION 1 P n’est actuellement investi qu’à 78,7% du fonds dans les valeurs de l’indice (sur 39 valeurs, 16 ne sont pas présentes dans le fonds) à titre d’exemple au 20/12/24.

Le fonds investit dans des valeurs au bilan solide, sur des segments présentant une certaine rareté, afin de disposer d’une capacité à augmenter les loyers au terme du bail au-delà de l’inflation. Par ailleurs, la croissance pourrait redémarrer plus rapidement sur ces foncières.

Dans le détail, le positionnement actuel du fonds nous offre un positionnement diversifié. La poche commerce (26%) avec des positions notamment sur de grands centres commerciaux, est complétée avec une exposition sur le bureau (14%), le logement (29%), les secteurs de croissance (31%), dont la logistique (9%) et les data center (6%) au 20/12/24.

Ce dernier secteur est en forte croissance. L’utilisation de la data et des besoins de stockage sont en constante augmentation et le développement de l’IA qui utilise d’importantes capacités de calcul va s’y ajouter, renforçant les besoins en data center. Des entreprises cotées aux États-Unis telles que DIGITAL REALTY ou EQUINIX permettent alors au fonds de s’exposer à ce secteur et de se démarquer.

Les gérants de SOFIDY SELECTION 1 P sont optimistes à l’idée d’un rebond en 2025. Ce rebond devrait avoir lieu selon eux en deux phases. Tout d’abord, la réduction des décotes sur des titres comme UNIBAIL, qui représente pour sa part près de 10% du fonds au 20/12/24. Ensuite, en allant chercher de la surperformance sur des titres à fort pricing power. Un bon exemple est UNITE, une société britannique spécialisée dans les résidences étudiantes, qui représente 3,1% du fonds au 20/12/24. L’entreprise a commencé en début d’année la phase de construction de sa nouvelle propriété de 185 millions de livres sterling à Stratford.

Ligne de mire

A noter : le fonds n’a pas le droit détenir de cryptomonnaie et n’investit pas dans des entreprises dont la création de valeur réside uniquement dans l’achat de bitcoin et de les porter au bilan.

Disclaimer Groupe DLPK : Cette communication a été réalisée dans un but d’information uniquement, ne présente aucune valeur contractuelle et ne constitue pas une recommandation personnalisée d’investissement. La responsabilité du groupe DLPK et de Nortia ne saurait être engagée à quelque titre que ce soit en raison des informations contenues dans cette communication.