Groupe LFPI, un spin-off de Lazard dans le non coté qui s’est émancipé dans l’immobilier et la gestion d’actifs cotés 

LFPI affiche 25 ans de track record avec 14 milliards € sous gestion, actif dans le non coté depuis l’origine, l’immobilier depuis 15 ans et les gestions d’actifs et privée. La philosophie d’investissement est patrimoniale avec une vue de long terme. 

Le groupe est implanté à l’international, avec des expertises locales : France, Suisse, Allemagne, Italie, Luxembourg et Etats-Unis.

L’expertise immobilière de LFPI au service de la gestion immobilière cotée de Meeschaert Amilton

Hubert Beurey, directeur financier de FLE et membre du comité d’investissement, dirige une foncière non cotée investie dans le tertiaire avec un patrimoine de 3 milliards en France, Allemagne, Autriche et quelques pays d’Europe centrale et aux Etats Unis. Sa gestion s’appuie sur les équipes des bureaux de Vienne, Milan, Paris, Luxembourg et New York. 

Amilton Global Property

Nicolas Lasry, responsable immobilier chez Meeshaert Amilton, a rappelé le périmètre de Meeschaert Amilton, groupe nouvellement créé aujourd’hui dans le giron de LFPI

• Une solide expertise dans l’investissement socialement responsable.

• 50 collaborateurs 

• 3,5 milliards € d’encours sous gestion 

• Amilton Global Property est une foncière qui investit dans des valeurs cotées grâce aux expertises conjuguées dans l’immobilier via LFPI et dans la gestion cotée via Meeschaert Amilton. Ses deux marchés sont les Etats Unis et l’Europe, avec des actifs principaux implantés en France et en Allemagne. 

• Le turnover des positions est assez faible, en harmonie avec la culture de l’investissement non coté de LFPI.

• Deux profils en portefeuille : des titres décotés et des valeurs affichant des croissances de loyers solides. 

• 29 lignes avec une approche fondamentale et concentrée

• Le rendement moyen sur dividende est de 2,2% et la décote sur ANR de 13% 

73% du portefeuille investis aux Etats-Unis : plus de classes d’actif, plus liquide, plus profond

Aux Etats-Unis depuis 1998, Roland du Luart a ouvert le bureau nord-américain de LFPI en 2013. Le bureau new-yorkais a d’abord investi en fonds puis s’est orienté vers les investissements directs. 

Le portefeuille de LFPI aux Etats-Unis est très diversifié : logement préfabriqué (manufactured housing), logistique, bureaux, parking, hôtellerie et multifamily (modèle américain d’immobilier résidentiel centré autour de services communs.) On y retrouve aussi les secteur de la santé et des centres de données. 

Le marché commercial américain est la troisième classe d’actif en valeur. Il est très riche d’informations en matière de statistiques, analyses, données publiques et privées. Les foncières cotées (REIT – Real estate investment trust) détiennent des encours immobiliers massifs. Elles offrent 2,8% de rendement sur dividendes contre 1,3% pour les entreprises du SP 500. 

Roland du Luart souligne la corrélation plus faible des REITS avec l’indice des actions américaines sur longue période. 

L’immobilier coté est-il une bonne diversification face à l’inflation ?

« Les foncières cotées (Real estate investment trust) ont tendance à surperformer l’indice des actions américaines pendant les phases d’inflation » explique Roland du Luart.

La diversification des investissements immobiliers aux Etats-Unis se reflète dans la cyclicité qui varie entre les différents segments : les baux et les rotations des locataires sont très différents selon qu’il s’agit de bureaux, d’actifs logistiques, d’espace commercial et de résidentiel. Par exemple, on observe 50% de rotation annuelle dans le multifamily américain qui tient à la forte mobilité de la population américaine. 

Amilton Global Property a profité de l’irruption du Covid pour acheter à meilleur compte des belles foncières cotées américaines qui présentaient alors des décotes jusqu’à 20% voire plus. 

Marché immobilier en Europe

En dépit de la reprise en 2021, les marchés n’ont pas retrouvé les niveaux de 2019 qui étaient toutefois à des niveaux historiquement élevés. 

Les bureaux et les commerces sont les plus affectés dans la reprise, avec des situations très contrastées entre les pays. Les volumes ont considérablement reculé, surtout ceux dont les montants de transaction dépassent 100 millions euros. 59% des volumes ont porté sur les bureaux, qui se trouvent loin devant les autres secteurs immobiliers en montants transigés, par opposition au marché américain où le segment des bureaux n’est pas le plus important. 

En France, le marché résidentiel est délaissé par les institutionnels à la différence de l’Allemagne où des acteurs importants se sont spécialisés dans le secteur. 

Recentrer les actifs immobiliers de bureau

Les directions générales souhaitent réduire les surfaces immobilières occupées et retenir les talents concomitamment. Il faut donc repositionner les actifs en faveur des centres-villes au détriment des actifs en périphérie urbaine. On ne sera pas surpris de constater des taux de vacances plus élevés dans le quartier de La Défense. 

Le télétravail a bouleversé la donne

Les motivations du travail au bureau reposent sur le besoin de se trouver en équipe. En parallèle, le télétravail n’a pas comme seul effet la réduction des surfaces utiles mais il change les modes de travail également : bien être, qualité des matériels et des connections techniques sont des éléments déterminants au travail.

Les espaces de bureaux sont en profonde transformation à tel point que des surfaces inadaptées subissent une obsolescence accélérée à l’aune de ces nouveaux modes de travail.

Les taux de rendement des foncières non cotées avoisinant 4%, on constate qu’ils atteignent 4,6% dans leurs équivalents cotés ce qui traduit une décote par anticipation des transformations évoquées ci-dessus. 

Le marché des actifs logistiques traite à des rendements implicites de 2,6% qui inquiètent les banques prêteuses par crainte de surchauffe et de valorisations excessives. 

Inflation en hausse

L’immobilier coté devrait mieux résister à la reprise de l’inflation que les autres actifs cotés si l’hypothèse d’une inflation modérée se confirme. Ce scénario se dégraderait si le niveau d’inflation devenait élevé.

Explosion des préoccupations ESG

40 points de base (0,4%), c’est la prime que les professionnels constatent dans les prix de transaction lorsque les actifs immobiliers cotés sont correctement positionnés à l’égard de la transition énergétique.

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