Le retour des foncières cotées ? 

Le gérant reconnaît qu’une bonne partie de la recovery a été faite sans pour autant avoir retrouvé les niveaux de 2019. Il y a une forte polarisation entre les sous-secteurs avec des performances très divergentes, selon lui, avec :

• D’un côté, les secteurs de l’hôtellerie et du commerce qui ont fortement souffert de la crise sanitaire

• D’un autre côté, un des grands gagnants du Covid, la logistique, boostée par l’e-commerce et le restockage des entreprises post-covid.  

En 2022, cette dichotomie va-t-elle se retourner ?

Oui, selon Paul Reuge, et notamment pour le commerce :  

• L’impact de la crise sanitaire s’amenuise sur les commerces : le dernier variant Omicron a beaucoup moins secoué l’économie que prévu. Le gérant observe des taux de fréquentation très élevés et la dynamique devrait se poursuivre en 2022. 

• L’e-commerce n’a pas tué le commerce en boutique. Le gérant observe que le nombre de baux négociés sur le secteur du commerce reste élevé. Il y a une réelle « stratégie de développement dans les murs de la part des enseignes ». 

Actuellement, les foncières de commerces s’achètent entre 9 et 10 fois les cash-flow. La moyenne historique est de 15 fois. « Si nous n’avons pas de récession, 2022 sera l’année de la full-recovery pour le commerce ». 

L’inflation et la hausse des taux, une mauvaise nouvelle pour la classe d’actif ? 

• L’inflation : sur le secteur du commerce, les baux sont indexés sur l’inflation. L’enjeu, selon le gérant, est le juste équilibre. Si l’inflation devient très forte, l’intérêt des foncières n’est pas de la répercuter entièrement : les baux étant sur une longue durée (en moyenne 7 ans), à échéance, ils sont renégociés, si la situation est moins favorable à ce moment-là, les loyers pourraient être revus à la baisse. Répercuter entièrement l’inflation accroît le risque de voir les loyers chuter quelques années après. Les foncières ont plutôt intérêt à capter une partie seulement de l’inflation et conserver de la visibilité sur les cash-flow avec des locataires qui eux pourront passer des hausses de prix. 

• La hausse des taux vient impacter les foncières à trois niveaux : la dette, la valorisation des actifs et la valorisation de la société. Sur la dette, l’impact sera limité, selon le gérant, par la maturité longue et l’indexation des loyers. Sur la valorisation des actifs, le gérant estime que les taux de rendement (5-6%) des actifs est suffisant pour l’amortir. Sur la valorisation des foncières cotées, les secteurs les plus « value » comme le commerce seront beaucoup moins impactés selon lui. Les secteurs plus « croissance » comme la logistique souffriront plus.

Pour conclure sur les risques, le gérant revient sur les récents évènements avec la guerre russo-ukrainienne. Il considère qu’à ce stade, le conflit ajoute de l’eau au moulin de l’inflation donc celui de la hausse des taux. L’envolée du coût des matières premières va peser sur l’inflation et pourrait l’amener sur des niveaux « stratosphériques ». 

Le gérant de R-co Thematic Real Estate est donc très positif sur le rattrapage du secteur du commerce (46% du fonds), principal contributeur à la performance du fonds depuis le début de l’année. A noter, il n’a aucune exposition directe en Ukraine. 

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