Immobilier d’entreprise en France

Les turbulences sur les marchés financiers et la dégradation des perspectives macroéconomiques qui ont marqué l’été 2011 composent un environnement défavorable tant pour l’immobilier d’entreprise que pour les investisseurs.

Sur le marché locatif, et en particulier sur le marché des bureaux en Ile de France, l’activité a connu un ralentissement au 2ème trimestre, en ligne avec une croissance économique qui a fortement ralenti après un 1er trimestre pourtant dynamique. Le marché demeure principalement porté par le segment des petites et moyennes surfaces. Les grands utilisateurs, plus exposés à la conjoncture internationale, font en effet preuve d’un attentisme freinant le dynamisme du marché.

Sur le marché de l’investissement, les secousses actuelles des marchés financiers devraient entretenir la logique observée depuis la crise financière de 2008, à savoir la recherche d’actifs défensifs par les investisseurs. Dans cette perspective, les actifs les plus sécurisés - et seulement ceux-ci - devraient continuer à drainer des capitaux domestiques et internationaux. En revanche, un élément d’instabilité pourrait provenir des banques, qui sont susceptibles de resserrer les volumes ainsi que les conditions des crédits affectés aux nouvelles acquisitions immobilières. Une forte aversion au risque et une prédominance prolongée des acquéreurs en fonds propres sont donc à prévoir.

L’immobilier coté en France et en Europe

Au cours d’un été de nervosité et de volatilité boursière qui a vu le CAC 40 perdre plus de 22% de sa valeur entre le 1er juillet et le 30 août, le segment des foncières cotées a de nouveau fait montre d’une grande capacité de résistance. Ainsi l’action Unibail-Rodamco n’a perdu que 9% tandis que la correction de l’indice IEIF SIIC France demeurait limitée à environ 15%.

Outre le caractère défensif des actifs immobiliers détenus en patrimoine, plusieurs facteurs concourent à expliquer la résistance des foncières. Tout d’abord, avant la phase de correction boursière, la plupart des acteurs avaient publié des résultats semestriels en hausse, tant au niveau des revenus locatifs que de la progression des ANR, validant leur modèle économique. Par ailleurs, la plupart des sociétés ont consolidé leur dette et ne sont plus exposées à court terme à un refinancement périlleux. Enfin, la persistance à la cote d’un nombre élevé de petites capitalisations peu liquides est annonciatrice de futurs mouvements de consolidation.

L’immobilier résidentiel en France

L’immobilier résidentiel a fait les frais du tour de vis budgétaire mis en œuvre par le Gouvernement sous la pression des marchés financiers. La suppression, à effet immédiat, de l’abattement progressif sur les plus-values immobilières réintègre résidences secondaires et investissement locatif dans le droit commun, c’est-à-dire une fiscalité de 32.5%. S’il est trop tôt pour mesurer les effets de cette mesure sur le comportement des agents, on peut s’attendre dans un 1er temps à une chute des mises en vente et à une augmentation de l’offre locative, avec des effets de distorsion sur le marché.

Le dispositif fiscal Scellier est quant à lui pénalisé deux fois, par l’alourdissement de la fiscalité sur les plus-values donc, ainsi que par la réduction à 16% de l’avantage fiscal offert, avant sans doute un nouveau « coup de rabot » en contrepartie de la prolongation du dispositif au-delà de 2012. Une diminution des mises en chantier de logements neufs est donc à anticiper, ce qui aura un effet inflationniste dans les zones où la demande de logements n’est déjà pas satisfaite.