Est-il déjà  possible de mesurer les effets du Covid-19 sur le marché des SCPI ?

Hausse de la collecte et du rendement, nouvelles réglementations, contexte incertain... Tour d’horizon du marché des SCPI avec Yann Videcoq, directeur du Fund Management chez Perial Asset Management.

Yann Videcoq

H24 : Est-il d’ores et déjà possible de mesurer les effets du Covid-19 sur le marché des SCPI ?

Yann Videcoq : C’est très difficile à analyser. En général, lorsque les marchés boursiers s’effondrent, s’en suit un gros afflux de collecte. Les épargnants se réfugient dans l’immobilier, considéré comme une valeur refuge. Ce mouvement avait déjà commencé avant la pandémie. Depuis quelque temps, la collecte des SCPI est très forte. L’année dernière, la collecte globale, selon les chiffres de l’IEIF, a augmenté de 50 % pour atteindre un record historique à 8,6 milliards d’euros. En janvier et février, elle était encore plus forte qu’en 2019. Mais si la crise est longue le phénomène pourrait s’inverser et la collecte ralentir.

H24 : Comment expliquer cet engouement ?

Yann Videcoq : Il est dû à plusieurs phénomènes. Le contexte est assez favorable. Les contrats d’assurance-vie sont essentiellement investis en obligations, une classe d’actifs sur laquelle il est difficile d’obtenir de la performance, eu égard aux taux bas. De fait, le taux d’épargne des français étant élevé, la collecte se reporte ailleurs, notamment sur la pierre-papier.

H24 : Qu’en est-il de la performance ?

Yann Videcoq : Sur les SCPI - et c’est pour cela qu’il y a un afflux de collecte, - le taux de distribution est passé de 4,34 % en 2018 à 4,40 % en 2019, toujours selon les chiffres de l’IEIF. L’immobilier commercial est vraiment ancré dans l’économie, car nos locataires sont des entreprises, donc, si l’économie va moins bien, forcément, le taux d’occupation devrait en pâtir. Le meilleur remède contre ce risque est d’avoir des véhicules avec une forte diversification et c’est important. Plus vous êtes gros, plus vous avez de locataires, ce qui induit un effet de masse qui lisse le risque.

H24 : Les gros acteurs ont-ils aussi des réserves pour assurer un rendement plus pérenne ?

Yann Videcoq : En effet, depuis 2 ans, le marché locatif se portait mieux car l’économie se portait mieux et nous avons reconstitué nos réserves. En 2018 et 2019, nous avons augmenté nos dividendes, tout en mettant de côté pour le futur, les résultats ayant progressé dans des proportions encore plus importantes. Par exemple, sur la SCPI PF Grand Paris, nous sommes à près de 100 jours de report à nouveau, ce qui sera utile sur la période agitée… Mais il nous faudra voir dans quelques mois le réel impact, et la puissance de la reprise.

H24 : La fin 2019 a été marquée par des évolutions réglementaires (loi Elan, décret tertiaire…). Quelles sont les conséquences sur les SCPI ? Quelle est l’implication de Perial AM dans le développement durable ?

Yann Videcoq : Tout cela fait partie de notre expertise, de notre ADN. Nous sommes la seule société de gestion en France à avoir une SCPI avec des engagements forts en termes de développement durable. Il y a 10 ans, nous avons créé la SCPI PFO2 – elle représente désormais 2,4 milliards d’euros – avec l’objectif de faire baisser la consommation d’énergie des immeubles de 40 % dans les 7 ans suivant l’acquisition. Nous publions d’ailleurs tous les ans un rapport extra-financier qui dresse le bilan de l’année.

A travers PFO2, nous sommes le seul acteur de notre secteur à produire l’ensemble des consommations énergétiques et l’historique des consommations énergétiques des immeubles. Par conséquent, nous voyons d’un très bon œil cette nouvelle réglementation puisque l’objectif que nous nous sommes fixés il y a déjà 10 ans correspond aux objectifs de la loi Elan (d’ici 2030, tout l’immobilier commercial devra baisser sa consommation énergétique de 40 %). Comme nous l’avons déjà appliqué sur PFO2, nous savons que c’est possible, nous avons aussi fait bénéficier notre expertise aux autres véhicules. Nous avons une équipe de 6 personnes dédiées au développement durable. Et cette année, nous devrions même aller plus loin en lançant une SCPI bas carbone dont l’objectif est de réduire les émissions de carbone du patrimoine, puisque c’est là le véritable enjeu de toutes les mesures prises.

Nous estimons que c’est vraiment crucial et, de toute façon, la décarbonation va un jour s’imposer à nous réglementairement. Autant faire l’effort d’être mieux préparé que le reste du marché au niveau de l’intégration de ces démarches, l’amélioration énergétique mais aussi le travail avec les locataires qui utilisent les immeubles au quotidien. C’est une vraie expertise à avoir.

H24 : Les SCPI vertes dégagent-elles un rendement supérieur ?

Yann Videcoq : PFO2 a dégagé 4,61 % de rendement l’année dernière donc, en tout cas, ce n’est pas inférieur à la moyenne du marché qui est à 4,40 % ! Mais il faut surtout bien avoir en tête que toutes ces améliorations impliquent des investissements, investissements que nous avons déjà réalisés. Ces coûts ont déjà été pris en compte. A l’inverse, les faire aujourd’hui impacterait le résultat. Nos immeubles sont déjà prêts pour l’évolution de la réglementation.

H24 : Vous vous dirigez de plus en plus vers des investissements hors de France. Quels sont les critères de sélection géographique ?

Yann Videcoq : Nous avons une conviction forte sur le fait que l’économie se concentre de plus en plus sur les grandes villes. Nous investissons donc uniquement dans les grandes métropoles et en zone euro pour ne faire prendre de risque de change à nos associés. Nous cherchons des biens rentables à long terme, le tout avec prudence.

H24 : Concernant l'aspect responsable, êtes-vous prêts pour une labellisation, comme sur les valeurs mobilières ?

Yann Videcoq : Nous sommes assez confiants. Nous avons participé à l’élaboration du label. Nous préparons donc tout depuis un an pour que PFO2 soit labellisée. L’AMF devrait prochainement autoriser la sortie du label, qu’ils veulent robuste. Nous espérons l’obtenir dans les 6 mois qui suivront sa sortie, sachant que notre objectif à terme est que les autres véhicules soient labellisés même si cela mettra plus de temps. Je tiens aussi à souligner que nous sommes la seule société de gestion à avoir signé un plan Climat 2030 au niveau du groupe et nous avons la volonté de décarboner complètement l’activité du groupe d’ici 2030. Des ambitions que nous avons aussi pour nos SCPI.

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Copyright H24 Finance. Tous droits réservés. Entretien réalisé le 5 mars 2020.