Immobilier : cette société de gestion affiche sa résilience malgré des conditions adverses...

 

 

Philippe Depoux, président-directeur général de La Française REM, Guillaume Allard, directeur général adjoint, et Virginie Wallut, directrice de la recherche et de l’ISR immobilier, étaient les invités de Christophe Inizan, directeur commercial immobilier pour la rentrée immobilière La Française de ce début d’année. H24 vous en propose un résumé...

 

Après une année de collecte record en 2022…

 

En 2023, La Française REM a collecté aux niveaux de 2018 et 2019 qui étaient des millésimes corrects.

 

Sous l’effet de la baisse des valeurs des actifs immobiliers, l’AMF a demandé aux professionnels de l’immobilier de revoir à mi-année les valorisations des véhicules commercialisés auprès de la clientèle.

 

« L’atterrissage des valeurs liquidatives de 2023 est en ligne avec les anticipations formulées par La Française REM au cours de l’année. »

 

Pour résumer 2023,

• A mi-année, une bonne résistance des prix de parts des SCPI La Française dans un contexte de marché inédit marqué par des corrections des valeurs immobilières pour certaines classes d’actifs (sauf pour LF Europimmo impacté par la volatilité des marchés européens). 

• A fin d’année un maintien des prix de parts de l’ensemble des SCPI comme annoncé en septembre par les équipes de La Française REM.

• Des taux de distribution conformes aux prévisions.

• Un maintien des indicateurs immobiliers tels que le taux d’occupation physique et le taux d’occupation financier.

 

Perspectives positives pour 2024

 

Les ajustements ont été suffisants alors que l’inflation a atteint un pic et devrait entrainer la baisse des taux directeurs.

 

« On peut imaginer un nouveau cycle immobilier à partir du deuxième semestre 2024 » selon Philippe Depoux.

 

On a sans doute un momentum de marché intéressant pour investir à des valeurs relutives pour les investisseurs déjà exposés.

 

Volume de transactions en baisse de 60% en Europe l’an dernier

 

Les acheteurs et les vendeurs ne sont pas parvenus à s’entendre si bien que les volumes se sont taris.

 

« La prime de rendement s’est reconstituée pour retourner à des niveaux de 150 pbs pour le bureau premium parisien, en ligne avec la moyenne historique » explique Virginie Wallut.

 

Ce chiffre reflète la différence entre le rendement moyen de l’immobilier premium parisien, autour de 4,1% et celui de l’OAT 10 ans français à 2,7%.

 

Une nouvelle dynamique devrait apparaître sur les actifs les plus liquides. Puis devraient suivre des actifs de valeur supérieure à 100 millions d’euros. La liquidité sur les actifs devenus obsolescents ne reviendra qu’au prix d’ajustements importants de façon à permettre leur mise à niveau.

 

Où se trouve la demande de bureaux ?

 

• Elle est supérieure à l’offre dans le cœur de ville, et en périphérie aussi à la condition que les biens soient de dernière génération et présentés à des niveaux de loyer très compétitifs. Cela suppose le recul des valeurs faciales et des aménagements pour achever de convaincre les preneurs.

• La demande est inférieure à l’offre pour les bâtiments qui ne sont plus adaptés.

 

Comportement honorable des fonds de La Française

 

Deux milliards d’euros sont gérés en sociétés civiles et onze milliards en SCPI.

 

Parmi les premières, la SCP LF Multimmo qui est composée quasi exclusivement de SCPI gérées par La Française. Le rendement du portefeuille en 2023 termine à 3,5%, en ligne avec les prévisions initiales.

 

En revanche, les rachats enregistrés l’an passé ont représenté 40% des encours à fin 2022. Malgré ces vents contraires, la performance du fonds finit à -5,7%. Un chiffre sans doute décevant mais qui doit être comparé aux baisses de 10 à 15% souvent enregistrées dans le marché et qui porte la performance à près de 100% depuis la création du fonds en 2004. Des plans de cessions ont été enclenchés dans les SCPI de façon à assurer la liquidité et honorer les rachats. 

 

Résilience des SCPI La Française en 2023 malgré des conditions adverses

 

Guillaume Allard a rappelé que La Française avait établi des projections en septembre 2023 qui se sont avérées justes, alors qu’elles pouvaient paraitre trop pessimistes à l’origine. C’est sans doute la marque d’une certaine prudence à laquelle le gérant immobilier est attaché et qu’il rappelle régulièrement aux investisseurs.

 

Le retour des volumes attendu en 2024

 

Pour Virginie Wallut, directrice de la recherche et de l’ISR immobilier, « on s’attend à un rebond des volumes en 2024 ». Le manque de transaction en 2023 a perturbé les travaux d’expertise, le faible nombre d’opérations ne permettant pas d’atteindre la précision habituelle.

 

Politique de La Française en matière de liquidité

 

C’est le sujet qui a préoccupé La Française comme tous les acteurs de la place l’an dernier.

 

La Française n’envisage pas de suspendre les rachats dans ses SCPI sous gestion.

 

Pour apporter de l’eau à son moulin, le Directeur général adjoint a rappelé que toutes les distributions ont été versées en 2023 et parfois dépassées. « Les taux de distribution pour nos SCPI diversifiées avoisinent 4,5%. Il est en hausse pour la thématique de la logistique avec un taux de distribution avoisinant les 5,5% pour la SCPI LF Opportunité Immo».

 

La logistique du dernier kilomètre portée par des tendances fortes

 

LF Opportunité Immo bénéficie d’un taux d’occupation de 95%. Guillaume Allard souligne que certaines acquisitions réalisées devraient permettre la relution des taux de distribution.

 

L’Europe

 

LF Europimmo : la forte volatilité de valeur a affecté cette SCPI, sans doute plus que d’autres véhicules de La Française. Cette volatilité augure d’un rebond plus important lorsque les marchés repartiront.

 

« Un actif acquis, à Londres à plus de 7,5% de taux de capitalisation en fin d’année dernière illustre le type d’opportunités qu’on peut saisir hors de France où les cycles immobiliers sont différents. »

 

Immobilier de santé et immobilier viticole moins corrélés

 

« La SCPI LF Avenir Santé se comporte très bien. »

 

La médecine de cœur de ville est portée par des tendances très favorables. Les taux de distribution 2023 ont été révisés en hausse avec un taux de distribution de 4,80 %. La Française anticipe une nouvelle hausse pour 2024.

 

La SCPI LF Les Grand Palais

 

Le prix de souscription de cette SCPI originale, créée voici trois ans, a progressé de 11,5% depuis l’origine, avec une distribution de 0,95 % en 2023. Si le vin doit être consommé avec modération, LF Les Grand Palais n’est pas soumise à cette réglementation !

 

Les actifs de bureau, toujours le cœur de métier de La Française

 

« Nous sommes tout à fait en ligne avec les objectifs des Accords de Paris », explique Guillaume Allard, directeur général adjoint.

 

La gestion active de nos patrimoines de bureau est centrée autour d’immeubles très centraux, flexibles dans leurs usages, très bien desservis et aux derniers standards technologiques.

 

Bientôt une nouvelle SCPI avec des rendements alignés sur la nouvelle donne…

 

« Nous avons une réflexion très avancée sur une thématique porteuse avec des rendements alignés sur les nouvelles données immobilières » Philippe Depoux, président de La Française REM.

 

La Française REM continue à innover, un signe de confiance qui ne devrait pas échapper aux investisseurs.

 

 

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