Diversifier ses placements au travers de l’immobilier d’entreprise non côté...

Jacques Servolin, Gérant immobilier chez WiseAM nous présente WiseIMMO, un OPCI professionnel qui allie rendement et accompagnement du développement de l’immobilier d’entreprise en Régions.

Jacques Servolin

Comment WiseIMMO est-il né au sein de l’offre de WiseAM ?

Jacques Servolin : WiseAM est une société de gestion de portefeuille qui gère 650 millions d’euros d’actifs majoritairement sur les marchés financiers. Nous travaillons avec un réseau de partenaires, CGPI, banques privées ou family offices, à qui nous proposons nos solutions pour leurs clients.

Dans un contexte de retour de la volatilité sur les marchés financiers, associé à la baisse généralisée des rendements, les investisseurs se sont tournés vers l’immobilier comme produit de diversification.

Pour répondre à cette attente, nous avons lancé fin 2017 WiseIMMO, un OPCI professionnel.

Pouvez-vous nous en dire plus sur la nature de cet OPCI ?

Jacques Servolin : WiseIMMO est un produit innovant qui développe une logique de private equity. Il existe à notre connaissance très peu de véhicules immobiliers de ce type.

WiseIMMO met en œuvre une politique d’investissement visant la constitution d’un portefeuille d’une dizaine d’immeubles, majoritairement en bureau et en commerce par opportunité, d’une valeur cible de 50 Millions €. Il est ouvert à la souscription pour une période limitée, une période d’investissement permettant la constitution du patrimoine, avec une clause de rendez-vous à 10 ans pour liquider le patrimoine et restituer les fonds.

Nous misons sur la dynamique démographique et urbaine des capitales régionales françaises et nous accompagnons le renouvellement du parc immobilier sous l’impulsion des nouvelles normes techniques et environnementales de la construction. D’autre part, nous sélectionnons des actifs d’une taille intermédiaire entre le marché visé par les privés et celui des grands collecteurs d’épargne, très concurrencés, où les prix d’acquisition sont élevés et les rendements plus bas.

Quel rendement annuel un investisseur peut-il espérer ?

Jacques Servolin : En ciblant une base de rendement plus élevée à l’acquisition, nous visons avec WiseIMMO un objectif de rendement annuel moyen autour de 8% net de frais.

Quels sont les atouts de l’OPCI Professionnel pour les investisseurs ?

Jacques Servolin : Tout d’abord, son cadre réglementaire est plus souple que celui de l’OPCI grand public. Sans contrainte forte de liquidité, il peut être investi à 95% dans des immeubles physiques. Il est comparable à un produit immobilier « pur ». Il bénéficie d’une liberté supérieure pour calibrer son niveau d’endettement afin de mieux profiter de la conjoncture des taux d’intérêt bas.

Ensuite, son cadre fiscal, le plus favorable pour détenir de l’immobilier de rendement. L’OPCI professionnel distribue régulièrement des revenus de valeurs mobilières, imposables au PFU, une imposition deux fois plus faible, pour les hauts revenus, que celle des revenus fonciers. L’OPPCI est surtout exonéré d’impôt sur les sociétés à condition de respecter ses obligations de distribution aux actionnaires, ce qui supprime une couche d’imposition par rapport à une détention en direct.

Enfin, l’assiette de l’IFI est réduite du fait de la possibilité de déduire les dettes de l’OPPCI.

A quel type d’investisseurs s’adresse WiseIMMO ?

Jacques Servolin : WiseIMMO s’adresse à une clientèle autorisée au sens de l’AMF. A ce jour, nous fédérons des investisseurs privés ayant investi au moins 100 000 euros agissant en direct ou au travers de contrats d’assurance-vie luxembourgeois.

WiseIMMO est développé dans un esprit « club deal » : un nombre restreint d’investisseurs réunis autour d’une politique d’investissement bien définie pour détenir un nombre restreint d’immeubles.

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