L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : quel impact pour les non-résidents ?

Pierre-Emmanuel Scherrer et Nadège Ollier, avocats du cabinet Bignon Lebray.

L’abrogation de l’ISF par la loi de finances pour 2018, et son remplacement par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) depuis le 1er janvier 2018, n’est pas sans conséquence pour les résidents étrangers.

Pour rappel, le barème de l’IFI est le même que celui de l’ISF. En revanche, l’assiette de l’IFI est constituée par la valeur nette au 1er janvier des actifs immobiliers français détenus directement, ou indirectement par société interposée (pour la fraction de la valeur des titres représentative d’actifs immobiliers français - « la fraction taxable »).

Le résident étranger devra ainsi évaluer ses titres en s’informant sur la nature des actifs détenus par les sociétés interposées. Aucun rehaussement ne sera toutefois effectué à l’encontre du non-résident qui ne serait pas en mesure de disposer des informations nécessaires à la valorisation de la fraction taxable de ses titres (tolérance pour les seules participations minoritaires, inférieures à 10% du capital). Prudence toutefois dans le maniement de cette tolérance…

Parmi les autres biens exonérés se trouvent, comme par le passé, l’immobilier affecté à l’activité professionnelle du redevable et, nouveauté, les participations inférieures à 10% (5% pour les SIIC) dans des sociétés opérationnelles propriétaires d’actifs non affectés à leur exploitation.

Les dettes déductibles de l’assiette de l’IFI sont strictement définies ; elles doivent être afférentes à des actifs imposables. Autre nouveauté à cet égard, deux clauses anti-abus viennent limiter la déductibilité de certains emprunts souscrits directement ou indirectement auprès de membres de la sphère familiale du redevable. La déductibilité des dettes souscrites à chaque niveau doit donc être examinée attentivement.

Les non-résidents bénéficiant d’une convention fiscale internationale couvrant l’impôt sur la fortune ne devraient être imposés que sur la détention directe d’immeubles en France et sur la fraction taxable des titres de sociétés à prépondérance immobilière (SAPI). Les non-résidents ne bénéficiant pas d’une telle convention (résidents de Belgique, du Portugal ou du Royaume uni, par exemple) pourraient dans certains cas être plus lourdement taxés à l’IFI qu’ils ne l’étaient à l’ISF (cf. infra).

Qui sont les « bénéficiaires » de la réforme ?

Les non-résidents « chanceux » sont ceux qui détiennent des actifs non-immobiliers français anciennement soumis à l’ISF (actifs mobiliers et actifs financiers français non qualifiables de placements financiers exonérés, par exemple).

Qui sont les « perdants » ?

• Les non-résidents détenant une participation inférieure à 10% dans une société non-opérationnelle. Auparavant exonérés d’ISF (sauf titres de SAPI ou sociétés immobilières contrôlées avec le groupe familial), ces non-résidents sont désormais imposables à l’IFI, sauf à établir qu’ils ne sont pas en mesure de disposer des informations nécessaires à la valorisation de leurs titres (sous réserve des conventions fiscales internationales).

• Les non-résidents détenant une participation d’au moins 10% dans une société étrangère détenant des actifs immobiliers français. Auparavant exonérés d’ISF (sauf titres de SAPI ou sociétés immobilières contrôlées), ces non-résidents sont, sous réserve des conventions fiscales internationales, désormais imposables à l’IFI sur la fraction taxable des titres (sauf si les actifs sont affectés à l’activité opérationnelle de la société qui les détient).

• Les non-résidents ayant personnellement (ou par l’intermédiaire de leur société) contracté des dettes désormais non-déductibles. Les dettes déductibles sont désormais strictement redéfinies (cf. supra).

• Les non-résidents détenant directement ou indirectement des actifs financés par crédit-bail immobilier (sous réserve des conventions fiscales internationales) : ces actifs sont désormais inclus dans l’assiette de l’IFI.

• Les non-résidents détenant plus de 5 % de participation dans une SIIC. Généralement exonérés d’ISF (placements financiers), ces détentions seront désormais soumises à l’IFI sur leur fraction taxable (sous réserve des conventions fiscales internationales).

En revanche, la situation de certains contribuables non-résidents ne devrait pas être significativement modifiée, tels que ceux détenant directement des immeubles en France, ou indirectement par des sociétés ne détenant pas d’actifs non-immobiliers, sous réserve de l’exclusion de certaines dettes (cf. supra).

Rédigé par Nadège Ollier et Pierre-Emmanuel Scherrer, avocats du cabinet Bignon Lebray