Faut-il craindre une chute des valeurs foncières avec la hausse des taux ?

Les foncières cotées ont connu de beaux parcours boursiers au cours des dernières années dans un contexte de baisse des taux. Ce mouvement touche-t-il à  sa fin ? Les réponses de Frédéric Tassin, Responsable de la gestion actions européennes chez Aviva Investors et gérant du fonds Aviva Valeurs Immobilières.

H24 : Depuis le début de l’année, les indices boursiers restent globalement bien orientés. Quelle analyse faites-vous des marchés ?

Frédéric Tassin : Ce que l’on observe, c’est qu’il y a une vraie reprise économique en Europe.

L’Europe est désormais sortie de l’ornière. Rappelez-vous, en 2011, la zone euro était confrontée à une récession, une hausse des taux d’intérêts réels, un euro élevé qui empêchait la dynamique des exportations et un durcissement de la réglementation bancaire qui provoquait une réduction du crédit bancaire pour les PME. Tout était réuni pour qu’il n’y ait pas de croissance en zone euro, mais cette époque est derrière nous.

Les entreprises européennes sont désormais soutenues par un euro plus faible, les réformes bancaires sont en grande partie terminées et cela permet une reprise du crédit. La confiance des chefs d’entreprise est au plus haut. L’investissement industriel redémarre, la croissance accélère : certains économistes attendent même 2% de croissance en zone euro en 2017. On assiste donc à un nouvel alignement favorable des planètes. Tous les éléments sont réunis pour que la croissance perdure.

L’an dernier, les marges des entreprises restaient sous pression à cause de l’effet déflationniste provoqué par la baisse des prix des matières premières. Cette année, les craintes déflationnistes ont disparu et on observe une inflexion positive sur les marges des entreprises.

H24 : N’y a -t-il pas certains risques qui méritent néanmoins d’être surveillés ?

Frédéric Tassin : Les risques ont globalement diminué depuis le début de l’année 2017. En début d’année, on s’inquiétait du risque politique, mais celui-ci est désormais passé. Les élections allemandes de septembre devraient bien se passer.

La Chine reste à l’heure actuelle la principale source d’incertitude : en cas de ralentissement de l’économie chinoise, les craintes déflationnistes pourraient réapparaître et cela constituerait le principal biais négatif pour les marges des entreprises et donc pour les marchés actions. Néanmoins, la Chine publie de bons indicateurs actuellement. Nous ne sommes donc pas inquiets à court terme.

Aux Etats-Unis, la normalisation monétaire a démarré mais reste plutôt saine. En Europe, nous n’en sommes pas encore là. La BCE n’agira dans les prochains mois qu’avec parcimonie.

H24 : Vous gérez le fonds Aviva Valeurs Immobilières. Quel serait l’impact d’une remontée des taux sur le secteur des foncières ? Quelle est votre stratégie de gestion à l’heure actuelle ?

Frédéric Tassin : Actuellement, nous restons très investis au sein de ce fonds. Le portefeuille est peu exposé à l’immobilier résidentiel, ce qui nous évite de dépendre de l’évolution des prix sur ce segment de marché. Nous sommes principalement investis sur des foncières spécialisées dans l’immobilier de commerces et de bureaux.

La valorisation de l’immobilier de commerces et de bureaux est élevée, c’est vrai. Néanmoins, quand on achète des valeurs foncières, on achète des valeurs qui sont indirectement corrélées à l’inflation. En effet, les valeurs immobilières ne souffrent pas de l’inflation, au contraire, car ce sont des entreprises qui peuvent facilement répercuter cette inflation sur leurs prix, c’est-à-dire sur les loyers qu’elles perçoivent. Cette inflation n’entraîne donc pas une baisse de leurs marges. Un redémarrage de l’inflation constituerait en réalité le meilleur cas de figure pour les valeurs foncières.

La remontée des taux entraînée par cette hausse de l’inflation se fait donc pour de bonnes raisons. La situation est différente de celle de 2011 où les taux remontaient en zone euro non pas à cause d’un retour de l’inflation, mais à cause de craintes sur la soutenabilité des dettes souveraines.

Par ailleurs, il faut souligner que ces dernières années, les taux bas ont permis aux foncières de renégocier leurs dettes en bénéficiant ainsi d’un plus faible coût du crédit. En cas de remontée des taux, le coût de la dette pour les foncières mettrait du temps à remonter alors que les loyers qu’elles perçoivent pourraient rapidement augmenter.

Nous restons donc optimistes : dans le domaine de l’immobilier, il y a encore des projets en cours de réalisation et tout n’est pas encore intégré dans les cours de Bourse. Les fonds de valeurs immobilières conservent donc tout leur intérêt dans le contexte actuel.

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Propos recueillis par H24 Finance le 21 juillet 2017.